地域要因

大通りに面した駅から近い商業地域である。格別の変動要因は認められず、現状を維持しつつ推移していくものと判断する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は比較的高度利用されている地域であるが、繁華性は低く、利用形態は低層階が店舗又は営業所、中層階は住居系用途であることから収益価格はやや低位に求められた。また、利回りを中心とした収益市場の熟成度はまだ低い。従って、鑑定評価額の決定に当たっては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性の劣る住宅地域であることから、需要は総じて低調であり、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一部でアパート等の賃貸住宅も見られるが、自用目的の一般住宅の取引が中心である。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、周囲に依然として未利用地が見受けられる調整区域内の住宅地域で、賃貸住宅等は少なく、賃貸物件に対する需要と供給は限定的である。需要の中心は、自用目的の取引であるので、市場の実勢を反映する比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近く、利便性良好な既成住宅地域。ミニ開発の進行や画地の細分化で小規模戸建住宅が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、交通利便性は良好であるが、住環境がやや劣る既成住宅地域。地域要因に格別の変動はないため、当面は現状を維持しつつ推移していくものと考える。また、値頃感から市場での評価が見直されつつある。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、その交通利便性を反映し、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も散見される。しかしながら、容積率等の公法上の規制が厳しく、その収益性は低位にある。このため、当該地域内では、居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の土地取引が多くを占める。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高い地域ではなく、利用状況に影響を与える要因もないため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店を中心とした小規模の駅裏商業地域であり、地価に影響を与えるような特別な要因等も見られないことから、今後もこのような状況を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は広域的に収集した商業地の取引事例から試算した価格であり、実際の取引に基づくものであり説得力が高い。一方、収益価格は商業地のような収益性の高い地域では重視すべき価格であるが、対象不動産の存する地域は駅裏で繁華性の高い地域ではなく、地価水準に見合った家賃水準が維持できるような地域ではないため、低位に試算された。したがって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

ターミナル駅である「湘南台」駅に近く、利便性及び居住環境が良好な地域である。低層住宅地域として熟成しており、今後も安定的な推移が予測される。地価は緩やかな上昇を続けている。

価格決定の理由

近隣地域内では、居住の快適性，利便性を重視した自用目的の取引が支配的である。駅に近い立地条件を反映して、単身者向けや二人世帯向けのアパート等が見られるものの、賃貸市場は未成熟であり、地価に見合う賃料水準は形成されていない。従って、実証性の高い比準価格を重視し、これに収益価格を比較考量し、さらに前年標準地価格等からの変動状況等を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境や利便施設等への接近性が何れも概ね良好であり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の範囲を一団の土地として開発された住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、当該収益物件は旧来からの自己所有地の有効活用と思料され、近隣地域においては自用の戸建住宅等が取引の中心となっている。よって、取引市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

湘南台駅西口駅前の大通り沿いの商業地域で、繁華性は高く、今後も当面は現況のまま推移するものと予測される。地価水準も当面は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の存する湘南台駅周辺では、既存の店舗・事務所ビルのほか新たな賃貸マンションの供給もみられ、商業地としての価格水準に見合った賃料の想定が困難なこと等から、収益価格がやや低位に求められたものと思料される。本件では、対象不動産と同じ湘南台地区の取引価格を複数採用した実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、最寄り駅に近く、一般的要因の影響を受けて市況は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄り駅から徒歩圏内の住工混在地域にあってアパート等の賃貸市場は成熟しており、需要は堅調である。しかしながら、画地規模や公法上の規制により価格水準を反映した収益性は見込むことはできないため収益価格は低位に試算された。よって、市場を反映しより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地からの検討にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。