地域要因

麹町地区の立地条件に恵まれたオフィス等においては賃料調整に伴い、空室率も安定的に推移しており、稀少性を反映し地価は上昇傾向維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは市場における取引価格のほか、対象不動産の有する投資採算性も十分に加味して取引する傾向にある。比準価格は相対的に規範性を有する事例を基に決定し、収益価格は賃料や利回り等の各種諸元について対象不動産の地域性や個別性を適切に反映して求めることができた。価格決定に際して比準価格と収益価格は同程度に説得力を有すると判断して相互に関連づけ、代表標準地との動向・均衡も考慮し本件鑑定評価額を決定した。価格は上昇傾向にある。

地域要因

地域要因の変動は特に認められない。今後も優良住宅地として更なる機能更新が進んでいくと思われる。

地域要因の将来予測

優良住宅地として知られており、交通利便性にも恵まれた潜在需要の高い地域である。地価は上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測される。

価格決定の理由

高級住宅地としての地縁的選好性が強い地域であり、特に優良物件の需要は底堅い。また、居住性や交通利便性を重視して価格決定がなされる傾向が強い。よって本件では、市場性を反映した比準価格をやや重視し、投資採算性に基づく収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡にも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。高価格帯のマンションの売れ行きも堅調であるが、選別が厳しくなってきている。

地域要因の将来予測

地域名声に優り、都内有数の閑静な高級住宅地域のイメージは今後も維持され、更なる発展が期待される。周辺は、土地需要は十分認められるが、選別が厳しくなった。地価は、やや頭打ちで上昇幅は縮小している。

価格決定の理由

 対象地は、都内屈指の高級住宅地域にあり、一定の規模を有する土地であれば大手マンションデベロッパーが中心需要者である。これらの需要者は、エンドユーザーの嗜好及び選別、資金負担力のほか、事業における採算性に着目して価格決定を行う。本件では、市場性を反映した比準価格及びマンション開発による事業採算性に着目した開発法による価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ブランド力の高い地域であり、上記のとおり、周辺地域では、東京ガーデンテラス紀尾井町も竣工し、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

周辺地域では、東京ガーデンテラス紀尾井町も竣工し、中層の共同住宅が建ち並ぶ高級住宅地域として発展していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い高級住宅地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中層の共同住宅を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手デベロッパーの土地取得意欲は高く、高級分譲マンション地域としての熟成度はさらに高まると予測する。

地域要因の将来予測

富裕層から地域的選好性が強い高級住宅地域である。新築のみならず、中古マンション市場においても活況を呈し、地価は上昇傾向にある。今後とも高級住宅地域としての地域特性を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

都内屈指の高級住宅地域にあり、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は適切に補修正を行い求められており精度は高い。開発法による価格は流動的側面を有するが周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しており信頼性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

靖国通り沿いの商業地域であり、周辺は中高層の複合ビルのほか文教施設、大使館等も見受けられる。地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。地価は上昇傾向を維持している。

価格決定の理由

 対象地周辺は、築年数の古い中小規模のオフィスビルが多く、取引量は少ないものの、需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需として取得する法人も想定され、それらの法人等は商業利便性等を、また投資目的に取得する法人等は収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。