地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇傾向にあり、賃料は回復傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を概ね等しく考慮して、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する準高度商業地域では、中高層の店舗兼事務所ビルが多くみられる。需要者の多くは投資採算性を重視するほか、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。本件においても比準価格と収益価格をほぼ同等に重視して両者を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。当面は、現状のまま推移していくものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、貸しビル収入、投資を目的とした法人等が中心である。これらの法人等は、主として収益性、投資採算性等に着目して意思決定を行うが、地価は上昇局面にあり、実際の取引価格との比較検討も行い価格決定をする。本件においては、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高層ビルの連担する高度商業地域である。画地規模の大きな地域であり、投資環境の改善等を背景に、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、一般事業会社のほか、証券会社、金融機関の事務所ビルの多い日本を代表する高度商業地域であり、大規模画地の集積する地域である。取引にあたっては投資採算性、収益性のほか、地域的選好性に基づき取引される地域である。以上の検討を踏まえ、取引市場に裏打ちされた市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域として価格形成要因に特段影響を与える要因は見受けられず、概ね現況を維持するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるが、直近では地価先高感を背景とした売り手の売り惜しみによりやや取引が少ない。他方で、収益価格は対象地に適切なビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高層の店舗兼事務所が多く、大規模な供給は見られないことから、需要は強い。地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基礎とする実証的価格であり、市場の需給の趨勢を反映している。収益価格は最有効使用の想定建物が生み出す純収益を価格判定の基礎としており、理論的である。本件では需要者が自己利用と投資家等多岐にわたることから、その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難い。従って比準価格と収益価格の両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

周辺環境に変化をもたらす特段の要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の不動産の利用目的が多岐にわたる地域であるため、市場性収益性の両面から価格の検討が必要である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても比準価格と同様に重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

近年、周辺地域でマンション建設も見られるようになり、用途は混在してゆく可能性が高い。地価は引き続き上昇を予測。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例を基礎とする実証的価格であり、需給の趨勢を反映している。収益価格は、最有効使用の想定建物が生み出す純収益を価格判定の基礎としており、賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。本件においては、商業系用途とマンションとが競合し、自用物件と賃貸物件とが混在する地域の特性も勘案し、比準価格と収益価格の両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に特段影響を与える要因は認められず、当面現況を維持するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、小規模画地の多い商業地域に存し、取引総額もそれほど高額にはならないため、自用目的での需要者と賃貸目的の需要者が共に想定される。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。