地域要因

最寄駅前至近の従来からの地元居住者中心の近隣商業地で店舗等需要は回復動向で地価は上昇傾向が継続している。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅近接の小売店舗等が建ち並ぶ駅前近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅近接で利便性に優る背後住宅地地元中心の駅前近隣商業地域としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心で、都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、前年公示価格等からの検討をも踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

尾山台駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が自用目的の取引が中心となっている閑静な住宅地域であるので低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の地価は昨年の大幅上昇の反動もあって今期はやや落ち着いた動向を示している。その他、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

地域は最寄駅に比較的近く中規模の戸建住宅が多い区画整然とした低層住宅地域で、周辺では低層の共同住宅、土地の細分化の進展が見られるものの、当分の間は各諸条件が整った住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない、共同住宅が供給過剰気味等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は住環境、接近性が比較的良好な住宅地域に存し需要者は収益性よりも居住性等を重視して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進むほかは、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩限界圏に近い住宅地であるが、バス便が発達しており、居住環境は良好で有効需要も堅調である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや遠い、徒歩限界圏に近い住宅地域であるが、居住環境は良好であり、バス便が発達している。漸次、敷地の細分化が進むものの、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、「学芸大学」又は「駒沢大学」の各駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は居住の快適性等が指向される地域であり、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体となるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

分譲マンション適地であり、地域要因に大きな変動はないが、マンション市場はほぼピークを迎えており、地価は上昇傾向が落ち着いてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地はマンション用地であるため、取引事例比較法と開発法を併用したところ両試算価格には若干の開差が生じた。比準価格は同一需給圏内の類似地域にある大規模画地の取引事例から求めた実証的な価格である。開発法価格は、対象地の投資採算性から求められた価格であり、主要な市場参加者がマンションデベロッパーである事を考慮すれば、説得力の高い価格である。よって本件では両価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

商圏に高額所得世帯の住宅地を抱える路線商業地である。隣接の目黒区からの集客も期待され、海外カーディーラーなどの出店需要は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は世田谷区内の路線商業地の取引事例の成約価格水準より求めており、市場性を把握するにあたって規範性は高い。一方、収益価格は建物など想定要素が多く、特に複数業種の出店の競合が予想される店舗の適正な賃料水準や利回りの把握は困難であることなどから、試算価格としての信頼性はやや劣るものと判断した。以上から、本件では代表標準地との検討も踏まえつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量することにより鑑定評価額を決定した。

地域要因

等々力駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は世田谷区立等々力渓谷公園の近くに存し、戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地として熟成しており、特に大きな要因変化等はない。地価は安定的な需要動向を背景とし、上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域として熟成している。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引は、居住環境を重視した自己利用目的が中心となる。周辺に賃貸住宅等も見られるが、行政的条件等から土地の経済価値に即応した賃料収入を得難い面があり、収益性は低い。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した代替性の高い事例から試算され、信頼性が高い。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。