地域要因

駅に近い商業地域で小規模の店舗兼居宅等が多く一定の繁華性は有している。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺建物は3階建程度が中心で、小売店や飲食店のほか2階以上を共同住宅としているものも見られるが、賃貸物件は土地所有者の土地活用によるものが多く、また画地規模も比較的小規模のものが多いため投資採算性はやや劣る地域である。このため、不動産の取引にあたっては自用目的の取引が多く、周辺価格水準が重視されると判断される。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の住宅地であり、住環境・利便性共に良好である。地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域である。共同住宅は、ほとんどが地主等の土地所有者による土地有効活用であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は求められなかった。類似地域の取引価格より求めた比準価格は実証的であり市場性を反映したものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で利便性に優れる。新規供給のほとんどが、戸建住宅等の住宅用途である。

地域要因の将来予測

中小工場・作業所等から、アパート及び一般住宅等への移行が進行する地域である。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、以前は工場作業所等も見られたが住宅地への移行が進んだ地域である。規模の大きい土地については、マンション用地の需要が見込まれるが、対象標準地は法令上の制限により、容積率等高度利用が困難である。新規供給のほとんどが、自己使用の戸建住宅であり、収益目的の取引は少ない。従って、市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の戸建住宅を主とする住宅地域であり、熟成した住環境を保持しており、特段の地域変動は無い。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住快適性を重視した自己使用目的を前提に売買が成立している。アパート等も見られるが、地主が自ら土地有効活用・節税等を目的としている場合が多く、地価は、賃貸事業による収益性との価格牽連性は相当に低い。従って収益還元法は適用しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の混在住宅地域である。最寄駅から徒歩圏で利便性が高く、住環境は良好、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏で利便性が高く、閑静な住環境の良好な熟成した住宅地域であり、大きな変動要因はなく、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の混在住宅地域であり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。したがって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われているため、本件では収益還元法を非適用とした。よって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

住宅地として熟成した地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に当たっては、代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、法令上の制限及び対象地の地積を勘案すれば、収益性を求める市場参加者は見当たらないため、収益価格の試算を断念したことも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業地域として繁華性はやや劣るが、需要は安定して推移しており、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

繁華性にやや劣る商業地域であり、低層階において店舗・事務所の需要が堅調であるが上層階は居宅として需要が中心となっている。やや広範囲に亘って収集したものの市場性を十分反映した比準価格の相対的信頼性は高く、投資採算性がやや劣る点を反映した収益価格の信頼性は低い。以上により比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存住宅地域である。最寄駅からやや遠いが、住環境は良好、堅調な需要に支えられ、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離がある閑静な住環境の概ね良好な比較的熟成した住宅地域であり、大きな変動要因はなく、一般的要因を反映して地価は緩やかな上昇傾向で推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の混在住宅地域であり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。したがって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われているため、本件では収益還元法を非適用とした。よって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

東伏見駅から徒歩圏で、区画の整然とした低層住宅地域となっている。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の中規模低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は東伏見駅から徒歩圏の低層住宅地で居住目的の取引が主である。他方、同地域における賃貸住宅は既存地主の経営が殆どで、賃貸による収益性が地価に充分反映されているとは言い難いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高く、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都道沿いの商住混在地域であり、商業繁華性が低く、マンション立地が優位と判断される。地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化はなく、当分の間は現状維持程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は新青梅街道沿いの路線商業地域である。商業繁華性はやや劣るが、店舗兼共同住宅又は共同住宅等の収益物件が混在する地域である。収益価格は想定要素が介在するが一定の説得力が認められる。比準価格は現実の取引市場における需給関係を反映し実証的で信頼性が高い。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。