東京都西東京市保谷町２丁目１０４８番２７(西武柳沢駅・東伏見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


302,000円

2017年01月01日に行った東京都西東京市保谷町２丁目１０４８番２７(東京都西東京市保谷町２−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を302,000円/㎡としました。

東京都西東京市保谷町２丁目１０４８番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都西東京市保谷町２丁目１０４８番２７
住居表示保谷町２−４−１１
価格302,000円/㎡
交通施設、距離西武柳沢、480m
地積154㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙坂哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士髙坂哲男
価格302,000円/㎡
個別的要因画地条件等に変化はなく、個別的要因による変動は認められない。
地域要因駅から徒歩圏内の住宅地であり、住環境・利便性共に良好である。地域要因に大きな変化はない。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西武新宿線及び池袋線沿線で、概ね西東京市・小平市・東久留米市の圏域に存する駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は都心へ通勤する一次取得者が中心である。最寄駅に近く、利便性・住環境に優れており、需要はあるものの、既成市街地であり供給は少ない。新規の供給は土地30坪程度で、3，000万円程度、新築の戸建物件は4，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因西東京市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は東京都全体とほぼ同じで微増傾向にある。都市計画道路調布保谷線の交通開放が完了した。

三木隆氏による調査レポート

不動産鑑定士三木隆
価格301,000円/㎡
個別的要因特に変動は認められない。代替競争関係にある他の不動産と比較した優劣・競争力は標準的である。
地域要因一般住宅等を中心とする住宅地域で格別の地域要因の変動は認められない。地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測特別の変動要因はなく、当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西東京市、隣接の練馬区西部、小平市、東久留米市を中心とする住宅地域である。需要者の属性は地縁的先行性を有する一次取得者、周辺地区からの転入者等である。当該地域は街道背後の住宅地域で交通接近性は良好である。比較的安定した需要を背景に地価はやや強含みで推移している。土地は30坪で3000万円程度、戸建分譲で4500万円程度が需要の中心である。
一般的要因西東京市の人口は微増傾向にあり、高齢化も進行している。取引価格は上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7311933
北緯 139度5562183

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)田無駅(地価相場 279,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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