東京都西東京市東伏見５丁目３番４９外(東伏見駅・西武柳沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


281,000円

2017年01月01日に行った東京都西東京市東伏見５丁目３番４９外(東京都西東京市東伏見５−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を281,000円/㎡としました。

東京都西東京市東伏見５丁目３番４９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都西東京市東伏見５丁目３番４９外
住居表示東伏見５−８−１３
価格281,000円/㎡
交通施設、距離東伏見、950m
地積194㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩井喜一氏による調査レポート

不動産鑑定士岩井喜一
価格280,000円/㎡
個別的要因地域内における標準的な画地で、代替競争関係にある不動産との競争力に変動はない。
地域要因東伏見駅から徒歩圏で、区画の整然とした低層住宅地域となっている。地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏の中規模低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇で推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏の範囲は、西武新宿線沿線の西東京市及びその隣接市内に存する最寄駅から徒歩圏にある低層住宅地域である。需要者層は主に上記圏域からの一次住宅取得者が多く、区部からの転入者も見られる。利便性の良い地域で、地価はやや上昇傾向で推移している。価格帯は土地120㎡程度として、更地で3，000万円台後半、新築建売住宅で5，000万円程度までのものが多い。
一般的要因景気は引続き回復基調にあるが、やや不透明感がでてきた。西東京市は人口は増加傾向、地価はやや上昇傾向で推移している。

原寛人氏による調査レポート

不動産鑑定士原寛人
価格282,000円/㎡
個別的要因標準的な画地であるが、南側接面道路で、方位の優位性はある。特段の変動要因は認められない。
地域要因既成の戸建住宅を主とする住宅地域であり、熟成した住環境を保持しており、特段の地域変動は無い。地価はやや上昇傾向が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は、西武線沿線の主に西東京市を中心とする圏域。需要者の中心は、同市及び隣接市・区内に居住する一次取得者である。地域は、駅から徒歩圏内にあり、また概ね熟成した住宅地域で新規供給も比較的少なく、需給はほぼ均衡が取れている。土地は、120㎡前後で総額3000万円台前半、新築の戸建住宅は総額5000万円前後が需要の中心として取引されている。
一般的要因西武線沿線の値頃感、武蔵野台地の地盤優位性等から需要堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度722925
北緯 139度558827

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)田無駅(地価相場 279,000円/㎡)三鷹駅(地価相場 539,500円/㎡)武蔵境駅(地価相場 399,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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