東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５(西武柳沢駅・田無駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


262,000円

2016年01月01日に行った東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５(東京都西東京市柳沢５−１３−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を262,000円/㎡としました。

東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５
住居表示柳沢５−１３−２０
価格262,000円/㎡
交通施設、距離西武柳沢、850m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、一般住宅、作業所等が混在する地域
前面道路の状況西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙坂哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士髙坂哲男
価格263,000円/㎡
個別的要因画地条件等に変化はなく、個別的要因による変動は認められない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内で利便性に優れる。新規供給のほとんどが、戸建住宅等の住宅用途である。
地域要因の将来予測中小工場・作業所等から、アパート及び一般住宅等への移行が進行する地域である。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西武新宿線及び池袋線沿線で、概ね西東京市・小平市・東久留米市の圏域に存する駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は都心へ通勤する一次取得者が中心である。駅から徒歩圏内であり需要は多いものの、既成市街地であり供給は少ない。新規の供給は土地で、2，500∼3，000万円程度、新築の戸建物件は3，500∼4，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因西東京市の人口はほぼ横ばい、高齢化率は東京都全体とほぼ同じで微増傾向にある。西武池袋線の駅前整備等が進む一方西武新宿線に変化はない。

中井和人氏による調査レポート

不動産鑑定士中井和人
価格261,000円/㎡
個別的要因特段変動はない。代替競争関係にある他の不動産との関係において相応の競争力を有している。
地域要因熟成度の高い住宅地としての地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。
地域要因の将来予測作業所も見られるが、居住の快適性が重要視される住宅地域として熟成しつつある。需給は堅調で当面地価はやや強含み傾向を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西東京市及び周辺各市内の内、西武新宿線及び西武池袋線沿線の住宅地域。市場参加者の属性は、同一需給圏内から都心方面へ通勤する勤労世帯の一次取得者が中心であり、一部買い替え層も見られる。市場の中心となる価格帯は土地は100∼210㎡で、2500万円∼5500万円程度。新築分譲住宅で3500万円∼7000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気の回復傾向に伴い不動産市況も好転しており、需給は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7253522
北緯 139度5493026

参考：該当物件周辺マップ

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東京都武蔵野市境南町１丁目１００番４７ほか１筆東京都保谷市本町３丁目１０６３番８５東京都田無市北原町２丁目２８０１番２及び２８０１番２５東京都田無市向台町１丁目７０５番８東京都保谷市柳沢３丁目１８番３２東京都保谷市富士町４丁目７７２番４東京都保谷市東伏見５丁目３番４９外東京都保谷市柳沢２丁目１３２番９東京都保谷市東伏見１丁目５６５番１２６東京都田無市本町１丁目２７２８番７東京都保谷市本町６丁目１１２０番７０東京都田無市南町１丁目２１７番１６東京都保谷市富士町四丁目７０８番６７東京都保谷市柳沢五丁目１４番３１東京都保谷市本町三丁目１０６３番９４東京都田無市南町四丁目８８３番２７東京都田無市向台町一丁目７３８番７東京都田無市南町四丁目５６４番１２東京都保谷市本町四丁目１３４５番４東京都西東京市柳沢五丁目１４番３１東京都西東京市南町四丁目５６４番２９東京都西東京市田無町４丁目４０３番４０東京都西東京市田無町１丁目２７２８番７東京都西東京市柳沢５丁目５９番１５東京都西東京市南町四丁目８８３番２７東京都西東京市保谷町３丁目１０６３番９４東京都西東京市富士町６丁目５６０番１０東京都西東京市東伏見５丁目３番４９外東京都西東京市東伏見１丁目５６５番１２６東京都西東京市保谷町６丁目１１２０番７０東京都西東京市北原町１丁目２７４７番５２東京都西東京市芝久保町１丁目１４９４番３

参考：近隣駅の地価相場

西武柳沢駅(地価相場 281,000円/㎡)田無駅(地価相場 279,000円/㎡)東伏見駅(地価相場 302,000円/㎡)武蔵関駅(地価相場 346,500円/㎡)武蔵境駅(地価相場 399,000円/㎡)三鷹駅(地価相場 539,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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