地域要因

駅前商業地域としての特性を維持しており、特段の変動要因は認められない。供給が少ないため地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

ひばりヶ丘駅南口に広がる店舗、事務所等が集積する駅前商業地域で特段の変化は認められないが、北口の再開発の影響には注視が必要である。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

駅前商業地域であることから、店舗、事務所等の商業用途から共同住宅等の需要も認められ、賃貸市場は相応に形成されている。したがって、収益価格は想定要素が介在するが一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地として需要の堅調な地域的特性を有し、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、熟成度も高い地域であるため当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に当たっては、居住の快適性において代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、法令上の制限等を勘案すれば、収益性を求める市場参加者は見当たらないため、収益価格の試算を断念したことも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い住宅地域として成熟しており、従来から底堅い需要が認められる地域である。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅に近い住宅地域として成熟しており、地域要因を変化させるような特段の変動要因は認められず、今後も概ね現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。

価格決定の理由

周囲にはアパート等も散見されるが、取引市場では住環境に着目した自己使用目的の市場参加者が支配的で、収益性に着目した市場参加者は少ない。したがって、収益価格は市場の特性とも合致していないことから試算しなかった。一方、比準価格は市場の特性を反映した実証的な価格で説得力が高い。よって、比準価格を重視し、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い低層住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は横ばいからやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅に近い小規模低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

当該地域はひばりヶ丘駅から徒歩圏の低層住宅地で居住目的の取引が主である。他方、同地域における賃貸住宅は既存地主の経営が殆どで、賃貸による収益性が地価に充分反映されているとは言い難いたい。比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高く、居住目的の需要が主である地域的特性を踏まえた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある利便性に優る地域的特性を有し、地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

居住の快適性が重要視される住宅地域であり、当面地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に当たっては、居住の快適性の点において代替競争不動産との市場性が最も重視される。なお、法令上の制限及び対象地の地積を勘案すれば、収益性を求める市場参加者は見当たらないため、収益価格の試算を断念したことも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏にあり、住環境にも恵まれており、需要が増加している。

地域要因の将来予測

ひばりヶ丘駅の徒歩圏にあり、熟成度の高い住宅地域である。変化や発展性は少ないが、良好な街並み維持しながら発展していくことが予想できる。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の多くの取引事例より求められており信頼性が高い。収益価格は、すぐ近くの賃貸事例より家賃が求められているが、付近の賃貸建物は旧来の土地所有者の経営する建物が多いため、全体に低い水準にあり、これらの家賃に基づいているため低い水準にとどまっている。以上の検討より市場価値を反映し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は最寄駅から比較的近い既存の閑静な住宅地域である。地域の要因変動は見当たらず、地価はやや強含み状況にて推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、特に地域要因の変化は見られず、現状維持程度で推移するものと判断される。

価格決定の理由

当該地域は最寄駅が比較的近く賃貸アパートやマンション等も見られるが、賃貸収入を目的とした収益物件の取引は稀である。自用の住宅建築目的の土地やエンドユーザー向けの新築建売住宅の取引が主要な市場であるため、比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無いが、一般的要因の影響を受け、地価はやや上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

大中規模の戸建住宅が多い閑静な住宅地域である。地域の地価動向に大きな影響を与える要因等はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「ひばりヶ丘」駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件も見受けられるが、自用目的での取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。以上により、鑑定評価額の決定にあたっては、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの、閑静な住宅地域である。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅の外空地等もみられる住宅地域であり、地域要因に格別な変動はないことから、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京都に近接し市内の路線商業地域としては比較的熟成度は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は沿道店舗及び共同住宅が見られ、需要者の多くは収益性から意志決定する法人および個人投資家が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低位になっている。よって、収益価格は関連づけて、本件にては市場性に着目している比準価格を標準とし、且つ代表標準地価格の均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。