地域要因

地域的に特に変動要因は認められないが、長期地価下落により底値圏にきている。

地域要因の将来予測

今後も現状を維持するものと予測する。長引く地価下落により値頃感が出てきており、地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした住宅地域で、画地規模も小さく、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はしなかった。市場では自用目的の取引が中心であり、快適性を重視する住宅地であることから、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、周辺公示地との均衡も十分考量し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長期下落により地価水準が低位となっているが、住宅団地の分譲が多く、郊外の既成住宅地に対する需要は弱含みであり地価の下落は続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変動要因はなく、既成住宅地域として今後も現状を維持していくものと予測する。長期下落によって価格水準が低位となっており、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏づけられた説得力に富む価格といえる。本件地域は戸建住宅中心の住宅地域で、画地規模も小さく経済合理的な賃貸経営が不可能であるため、収益還元法は非適用が相当と判定した。従って、比準価格を基に、採用した取引事例の内容・特性等を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額の関連性にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

諫早市の住宅地は供給過剰傾向が続き近傍では大規模な住宅団地が分譲中。既存住宅団地の地価は緩やか下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近傍で大規模住宅団地が分譲中であり、既成の住宅団地である本件地域と競合し、需要は弱含みであるが、長期下落によって価格水準が低位となっており、下落率は縮小傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的での戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は形成されていない。従って収益還元法は適用できなかった。地域では市場における取引価格を指標として価格が形成される傾向が強い。以上を検討した結果、本件評価においては価格牽連性を有する複数の取引事例を採用して試算した比準価格を基に、取引事例の内容・特性等を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、新たな設備投資や企業の進出等は見られず、当該工業地域に対する需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、市場において発生した現実の事例資料に基づく説得力に富む価格である。収益価格は当該地域が自己所有の工場を中心とした工業地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は困難であった。本件においては、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心から離れた傾斜地の住宅団地で、居住者の高齢化や宅地の供給過剰により、競争力の低下は否めない。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅団地で、地域的には現状維持で推移すると予測する。郊外部における住宅団地の供給圧力が払拭されていないため、交通接近性に劣る当地域の地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一住宅団地及び周辺住宅団地の事例を採用して求めた。戸建住宅を中心とする住宅団地で、賃貸は転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、賃貸市場は未発達であることから、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅団地であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は認められない。居住環境が優る住宅地域で需要は根強い。

地域要因の将来予測

当該地域は居住環境が優る住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は需要が根強い地域で底値圏にあり横ばいと予測する。

価格決定の理由

第一種低層住居専用地域で経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はしなかった。市場では自用目的の取引が中心であり、快適性を重視する住宅地であることから、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、周辺公示地との均衡も十分考量し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討も均衡の範囲内であり適正と判断した。

地域要因

調整区域内宅地は、市街化区域内宅地の需要と比較すると回復傾向にあるとは言い難く、下落傾向にあるが、下落幅は小さい。

地域要因の将来予測

当該地域に近接する公社開発の大型住宅団地の熟成により当該地域も影響を受けるものと予測される。調整区域に対する規制緩和もあるが、需要の回復の遅れから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅や一般住宅が見られる住宅地域で、自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法を適用することは不適当と判断した。比準価格は全て調整区域内の事例を採用し試算したもので、調整区域における価格水準を適正に反映できたものと思料する。以上から、比準価格を標準に、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に格別の変動要因はないが、街路条件がやや劣る既成住宅地域で、需要の回復は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、賃貸市場は成熟していないため収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。