長崎県諫早市真崎町１９４番１(西諫早駅・諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,200円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市真崎町１９４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。

長崎県諫早市真崎町１９４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市真崎町１９４番１
住居表示 
価格22,200円/㎡
交通施設、距離西諫早、2,100m
地積345㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内宅地は、市街化区域内宅地の需要と比較すると回復傾向にあるとは言い難く、下落傾向にあるが、下落幅は小さい。
地域要因の将来予測当該地域に近接する公社開発の大型住宅団地の熟成により当該地域も影響を受けるものと予測される。調整区域に対する規制緩和もあるが、需要の回復の遅れから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は諫早市郊外の市街化調整区域の住宅地域の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性により対象地周辺居住者及びその親族がほとんどを占めると見られる。周辺では大型住宅団地の開発により供給過剰気味であったが、売れ行きは順調である。諫早市内においては調整区域の規制緩和も行われているが、供給量が比較的多い中、調整区域の需要の回復は見られない。需要は限定的で、取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因雇用、所得環境の改善を背景に基調的には緩やかな回復を続けている。中心部の利便性に優れる地域は底値圏を探る動きとなっている。

荒川千洋氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川千洋
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域で小規模な宅地開発が見られたが、近隣地域内の整備は進んでおらず変化は無い。調整区域への規制緩和により地価の下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測市街化区域に隣接する調整区域である。周辺では大規模団地の整備や大型店の進出計画等の動きがある。調整区域に対する建築行為の規制緩和も次第に浸透してきており、今後の地価は下落幅が縮小すると予測する。
市場の特性同一需給圏は諫早市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心である。諫早市では大規模な宅地開発が行われた一方で、調整区域内での建築規制も緩和されハンデはかなり軽減されている。近隣地域周辺でも宅地開発の動きが見られ高めの価格での宅地分譲事例も見られる。今後こうした動きの影響が注目される。尚、中心的な価格帯は取引が非常に少なく見出せないのが実状である。
一般的要因ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度853867
北緯 130度0176608

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県諫早市大字真崎本村名字中尾平８４２番２長崎県諫早市貝津町３０２５番ロ長崎県諫早市本明町１８２５番ほか２筆長崎県諫早市平山町３５６番４長崎県諫早市大字真崎本村名字中尾平８６２番長崎県諫早市貝津町２２３３番１長崎県諫早市栄田町１３２３番３３長崎県諫早市大字真崎本村名字北平１１７０番１１長崎県諫早市小船越町７７０番１長崎県諫早市貝津町１６５９番１長崎県大村市岩松町３２９番２２

参考：近隣駅の地価相場

西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)喜々津駅(地価相場 32,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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