長崎県諫早市多良見町木床字大四郎渕１６８９番(喜々津駅・東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,800円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市多良見町木床字大四郎渕１６８９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,800円/㎡としました。

長崎県諫早市多良見町木床字大四郎渕１６８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市多良見町木床字大四郎渕１６８９番
住居表示 
価格34,800円/㎡
交通施設、距離喜々津、1,000m
地積174㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樋口純一氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口純一
価格34,800円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因地域的に特に変動要因は認められないが、長期地価下落により底値圏にきている。
地域要因の将来予測今後も現状を維持するものと予測する。長引く地価下落により値頃感が出てきており、地価は横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧多良見町内の住宅地域である。需要者の中心は諫早市内居住者のほか長崎市からの転入者も含まれる。諫早市内及び長崎市内の住宅団地との競合により、需要は弱含みである。取引の中心は土地が600万円程度、新築の戸建住宅で2，000万円から2，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因県内経済は未だ回復の実感はないが、長引く地価下落の影響もあり、二極化傾向はあるものの不動産需要はやや回復の兆しが認められる。

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格34,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平坦地にあって住環境が良好な住宅地域である。長期下落によって地価水準が低位となり、需要は比較的安定的し、価格は底値圏にきている。
地域要因の将来予測市北西部の郊外に位置する住宅地域で、特に大きな変動要因はない。諫早市内の分譲住宅地との競合等はあるが地価は長期の下落によって低位となっており、今後は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は諫早市多良見町の住宅地域を中心として、広域的には価格水準が近い諫早市内全域の住宅地域を含む圏域である。需要者は30∼40代の一次取得者層が中心で、諫早市居住者のほか長崎市からの転入者もみられる。諫早市及び東長崎地区の分譲住宅地との競合は認められるが、長期下落によって価格水準が低位となり、地価は底値圏に達した。土地は170㎡程度で600∼700万円、新築の戸建住宅は2200万円程度が需要の中心である。
一般的要因地域経済は緩やかな回復傾向もみられる中、長期下落によって地価が低位となったこと等により、地域によっては需要が回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8352569
北緯 129度982484

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

喜々津駅(地価相場 32,700円/㎡)東園駅(地価相場 31,950円/㎡)市布駅(地価相場 31,950円/㎡)西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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