長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０(市布駅・肥前古賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


32,900円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０(長崎県長崎市つつじが丘４−３−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,900円/㎡としました。

長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市つつじが丘４丁目１３３０番５０
住居表示つつじが丘４−３−２５
価格32,900円/㎡
交通施設、距離肥前古賀、2,500m
地積276㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格32,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因都心から離れた傾斜地の住宅団地で、居住者の高齢化や宅地の供給過剰により、競争力の低下は否めない。
地域要因の将来予測熟成した郊外の住宅団地で、地域的には現状維持で推移すると予測する。郊外部における住宅団地の供給圧力が払拭されていないため、交通接近性に劣る当地域の地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、東長崎地区及び隣接する諫早市西部地区の住宅地域。需要者の中心は長崎市居住者であるが、諫早市居住者も見られる。区画整然とした住宅団地であるが、近年分譲された住宅団地より都心から遠く、傾斜地、団地としての老朽化、居住者の高齢化により競争力は弱い。郊外の住宅団地の供給過剰と廉価販売の影響も見られ、市場は弱含みで推移している。土地は900万円程度、新築の戸建物件は2400万円程度が取引の中心。
一般的要因利便性の良い高価格帯の住宅地は上昇しているのに対し、街路条件の劣る斜面地の階段道路沿いでは下落幅が大きく二極化が進んでいる。

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格32,900円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因地域的に特に変動は認められないが、古い住宅団地で、他の郊外の住宅団地と比べ需要が弱い。
地域要因の将来予測郊外の住宅団地で地域的には現状維持で推移すると予測する。傾斜地の古い住宅団地で需要は弱く、地価は引き続き下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市東部地区及び隣接市（旧多良見町）の住宅地域である。需要者の中心は、左記需給圏内の居住者がほとんどを占める。区画整然とした住宅団地であるが、古い傾斜地の住宅団地で需要は弱い。郊外の住宅団地の供給過剰感から、地価は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は土地が900万円前後、新築の戸建住宅で2400万円程度である。
一般的要因景気のゆるやかな回復傾向から高価格帯の不動産需要は戻りつつあるが、全般的にはまだ冷え込んでおり、回復の兆しは弱い状況にある。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8062708
北緯 129度9616063

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県西彼杵郡多良見町西川内名字日当１８５７番ほか１筆長崎県西彼杵郡多良見町市布名字下梶木２３２０番１８６長崎県西彼杵郡多良見町市布名字前田１８６３番１長崎県長崎市川平町１２５３番長崎県長崎市古賀町１４０７番長崎県長崎市鶴の尾町２４５番長崎県長崎市中里町４８０番８外

参考：近隣駅の地価相場

市布駅(地価相場 31,950円/㎡)肥前古賀駅(地価相場 29,100円/㎡)喜々津駅(地価相場 32,700円/㎡)現川駅(地価相場 55,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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