長崎県諫早市栄田町７１９番２(西諫早駅・諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,000円

2017年01月01日に行った長崎県諫早市栄田町７１９番２(長崎県諫早市栄田町６１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。

長崎県諫早市栄田町７１９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県諫早市栄田町７１９番２
住居表示栄田町６１−７
価格35,000円/㎡
交通施設、距離諫早、2,000m
地積409㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

板山昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士板山昌治
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に格別の変動要因はないが、街路条件がやや劣る既成住宅地域で、需要の回復は弱い。
市場の特性同一需給圏は諫早市内の中規模一般住宅が存する地域である。需要者の中心は、諫早市及び周辺市に在住する1次取得者層である。新規に開発された住宅団地等により供給過剰感が懸念されたが、分譲住宅地の販売は着実に売却が進んでおり、その影響は限定的と見られる。街路条件が相対的に劣る住宅地域で、需要は弱いが、値頃感もあり、地価は底値圏を探る動きにある。土地は標準規模で1000万円程度、新築の戸建物件2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因雇用、所得環境の改善を背景に基調的には緩やかな回復を続けている。中心部の利便性に優れる地域は底値圏を探る動きとなっている。

樋口純一氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口純一
価格35,000円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因地域的に特に変動要因は認められないが、街路条件がやや劣る当該地域の需要は弱く下落で推移しているが、下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は市中心部外周の戸建住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が大部分である。周辺住宅地の開発による供給過剰の影響が認められ、街路の系統・連続性がやや劣る住宅地のため、需要はやや弱い。中心となる価格帯は土地が1，000万円程度、新築の戸建住宅で2，500万円∼3，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因県内経済は未だ回復の実感はないが、長引く地価下落の影響もあり、二極化傾向はあるものの不動産需要はやや回復の兆しが認められる。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度853867
北緯 130度0176608

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県諫早市小船越町１１７６番２長崎県諫早市大字真崎本村名字中尾平８４２番２長崎県諫早市貝津町３０２５番ロ長崎県諫早市本明町１８２５番ほか２筆長崎県諫早市大字真崎本村名字中尾平８６２番長崎県諫早市貝津町２２３３番１長崎県諫早市栄田町１３２３番３３長崎県諫早市大字真崎本村名字北平１１７０番１１長崎県諫早市小船越町７７０番１長崎県諫早市貝津町１６５９番１長崎県大村市岩松町３２９番２２

参考：近隣駅の地価相場

西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)喜々津駅(地価相場 32,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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