地域要因

当該地域は、比較的規模が大きい住宅団地であり、敷地の分割による取引は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅からの交通利便性が高く、戸建住宅としては比較的敷地規模が大きい住宅地域である。地価水準については、概ね横ばいの状況である。

価格決定の理由

当該近隣地域は駅からの交通利便性が比較的高い低層の戸建住宅地域であり、自己所有目的の取引が中心である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから、本件では、市場性を反映し、同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

駅や利便施設へも徒歩圏である閑静な住宅地域であることから、周辺地域も含めて賃貸共同住宅も散見され、住宅地需要は底堅い

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、戸建のほかファミリー向けの賃貸共同住宅も見受けられることから、自用目的の取引の他に、新たに賃貸建物（アパート）を建築する目的での土地取引や既存の賃貸物件（アパート）の取引等の収益性に着目した取引も認められる。したがって、比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域、及び周辺地域において特に考慮すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの区画整然とした戸建住宅地域である。今後も、現状維持で推移していくと予測する。地価水準は、僅かながらではあるが下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、旧来からの低層の戸建住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が著しく低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから、本件においては、市場性を反映した比準価格を標準し、代表標準地との均衡に留意しながら、地域の不動産の需給動向を勘案し鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

画地規模の大きな住宅団地であり、近年は敷地を分割して取引される事例も多く、比較的高い水準での取引も見受けられる。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。人口流入は少ないが、価格調整が進んだことから、地価は今後概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づくことから、市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、近隣地域が自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が形成されておらず適正な賃料水準の把握が困難であることから、収益還元法を適用できなかった。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅に比較的近く、区画整然とした居住環境が良好な住宅地域で、住宅地需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする居住環境が良好な住宅地域で、最寄り駅への接近性も比較的良好で、住宅地需要は堅調であることから、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅地であり、公法上の規制等から戸建住宅が中心で、賃貸用アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法は適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を採用し、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性等に劣るものの国道3号背後に位置し、自動車交通の便が優れること等に着目した住宅地需要の回復が散見され始めた

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域も含めて不動産市況は回復基調の兆しもあり、地価水準は横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、最寄駅へは徒歩圏外の住宅地域であることから、所有者（貸主）の都合による戸建賃貸が散見される程度で、都心へ鉄道を利用して通勤する勤労者向けの賃貸建物（アパート）を新たに建築する目的での土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自用目的での不動産取引が中心である。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既に分譲が終了している住宅団地であるが、近傍のミニ開発や隣接市町における新規宅地供給の影響を受けている。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後ともこのような利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復の兆しが見られ、地価の下げ止まりが窺われつつある。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は宗像市内の住宅地域の中でも、立地条件や環境条件等に留意して取引事例を収集のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。