地域要因

閑静な住宅地域で、値頃感等から住宅地に対する需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高松市東部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の需要が根強く、値頃感も出てきており、地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の多い地域で、周辺にはアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から収益価格は低位に求められた。一方比準価格は現実の市場動向を反映しており、市場の特性、需要者の選好性を有する規範性の高い価格を求めることができた。従って、快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小学校、電車駅にも近いが、開発されてから時間が経過しており、居住者の高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

街路・画地規模が昨今の住宅需要に適合していないが、小学校に近いため、概ね現在の住環境を維持するものと予想される。地価は景気動向等を反映しつつ、やや軟調に推移していくものと予想される。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅団地内にあり、収益性は取引に当たって重視されていない。比準価格は周辺類似地域の代替・競争関係の高い取引事例から求められており、実証的で説得力がある。代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格が妥当と判断されたため、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所等が多く混在する地域的特性に、特段の変動要因は見られない。地価は値頃感から弱含みに推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅等に、小工場、事業所等が混在する地域であるが、今後もほぼ同様の状況で推移するものと予測される。地価は値頃感が生じており弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

 古いアパートが多く、新築アパートは見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性から収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、近隣地域に近い事例を含めやや広圏域内類似地域の事例も採用したが、概ね信頼性の高いものが得られた。本件では取引価格を比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した路線商業地域で地域要因に格別の変動要因はないが、新設路線への店舗出店が旺盛で、当エリアの競争力がやや低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地近郊の大規模な土地区画整理や広域的道路整備による商業適地の供給増により、既存商業地の賃貸需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位となった。比準価格は代替・競争関係の比較的強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格といえる。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県立香川中央病院の新築移転による幹線道路の新設等が周辺の不動産取引に及ぼす影響を注視する必要がある。

地域要因の将来予測

用途混在地域で格別の変動要因はないが、県立中央病院の新築移転が周辺土地取引に及ぼす影響を注視する必要がある。地価は現下の経済情勢からやや軟調傾向にあるが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる市場実態に鑑み、現実に発生した取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね価格均衡を得ていることは確認した。

地域要因

市中心部の高級住宅地で一定の需要があるが近年はマンション供給も散見される。利便性も良く、値頃感から地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は予想されず、香川県における高級住宅地域としての地位を維持していくと思料される。一定の底堅い需要は見込まれる地域であるが、旧県立中央病院の跡地利用については注視が必要である。

価格決定の理由

収益価格は賃貸建物想定についての画地形状による制約が大きく、また自己使用目的の取引が中心であることから信頼性に劣る。比準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、番町地区に存する規範性を有する事例から試算し得た。従って信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺の公示価格等との検討や近時の市場動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の近隣に（株）四電工の本社ビルが移転したが、地域要因に特段の変動はなし。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 事務所・店舗等の賃貸需要は低調であり経済価値に即応する適正な賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は近隣地域に近い事例の外、広圏域より時点が古い事例も含むが、概ね信頼性の高い事例を採用した。本件では現実の取引市場で生起した取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや画地規模の小さい住宅地域で、地域要因に特別な変動要因はない。人気の高い他地域との比較においては、相対的な需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

都心部近郊の住宅地域として、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感が生じている状況にあり、底値圏を見据えた動きで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に存する共同住宅は画地規模が大きいものが一般的である。対象標準地程度の画地規模では十分な立体利用を享受し得ないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。