地域要因

分譲物件や中古物件との競合による需給バランスの崩れが指摘され、下落傾向が続いていたが、値ごろ感等から地価の底打感が強まりつつある。

地域要因の将来予測

椹野川近くの戸建住宅を中心とした既成住宅地で、山口市街地南部の大歳地区に所在する。地域要因に大きな変化は認められず、ほぼ現状維持程度に推移し、市場環境面から地価はほぼ底を打ちつつあるものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は大歳地区の低層住宅地で、一部に農地が残存するが、住宅地としてほぼ熟成している。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらい。かかる住宅地においては居住の快適性が重視されがちなところから、規範性があると判断される比準価格を標準とし、収益価格を参考として、市場動向を勘案、代表標準地価格及び前年公示価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、利便性の良い住宅地域として潜在需要は底堅く、地価は安定基調にあると云える。

地域要因の将来予測

旧山口市市街地近郊の住環境の比較的良好な既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、土地利用及び地価水準については、今後も概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層戸建住宅が中心の自用目的の取引を主体とする地域である。比準価格は、住宅地の市場動向を反映した実証的な価格であり、規範性が相対的に高いと認められる。収益価格は、道路幅員が狭い等の個別的条件により経済合理的な収益用建物の想定が困難であるため、省略した。従って、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、更に、価格形成要因の動向等も勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

交通量の多い幹線県道沿線に位置しており、今後も現状維持的に推移するものと思われ、地価も比較的底堅い動きを示している。

地域要因の将来予測

幹線県道沿線の路線商業地域であり、これまでの地価下落による値頃感とも相俟って現状のまま安定的に推移していくものと予測され、地価は底打ちに向けた動きが窺える。

価格決定の理由

本件近隣地域は、店舗併用住宅、事務所等が混在する路線商業地域であるが、自用目的での取引が中心で、不動産市場で取引利回りが価格の指標となる程度に賃貸市場が成熟している状況とは云い難い。そこで本件では市場性に着目した比準価格を標準に、収益価格を比較考量するとともに、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いのある程度まとまった規模の土地の需要は根強く、又、長年の地価下落による値頃感もでてきており、地価は下げ止まってきている。

地域要因の将来予測

大型商業施設等への顧客の流出が続いており、需給は弱含みであるが、幹線道路沿いのまとまった規模の土地の需要は根強く、又、長年の地価下落による値頃感もでており、地価は下げ止まっていくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は「湯田温泉」駅の北西方約1．7㎞付近、店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、周辺には中低層の賃貸物件もみうけられるが、賃貸市場の熟成度はやや低いものと思料される。自用目的での取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、事務所需要は弱いものの、店舗需要は根強く、地価は下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

山口市中心部と湯田温泉街を結ぶ県道沿いの商業地域で、郊外大規模店への顧客流出等は認められるが、中心部の幹線道路沿いの店舗需要は根強く、地価は下げ止まったと判断される。

価格決定の理由

自用ビルを主に賃貸ビルもみられる幹線道路沿いの商業地域で、不動産市場において、取引利回りが価格の指標となる程度に賃貸市場は成熟しておらず、自己使用目的での取引が中心で、地域の取引相場を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、実際の取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。したがって比準価格を標準とし、収益価格は参考にして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

分譲物件や中古物件供給による需給バランスの崩れ等から下落傾向が続いていたが、値ごろ感や生活の利便性等から地価は底を打った感が強い。

地域要因の将来予測

大規模SCや幹線道路へのアクセスは概ね良好で、戸建住宅団地として完成した姿を呈している。特段の変動要因は考えづらく、ほぼ現状維持程度に推移し、地価は底を打ち、横ばい状態にあるものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は旧県公社により造成・分譲された山口市街地に比較的近接する住宅団地で、住環境は概ね良好である。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で不動産の収益性を強く意識しているとは考えづらく、公規制面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的と判断、収益還元法の適用は断念した。取引事例が豊富で、規範性があると判断される比準価格を標準とし、前年公示価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

公的施設、文教施設等の接近性に優れ、底堅い需要が見込まれ、地価は横ばい状態が継続中。

地域要因の将来予測

堅調な需要が見込まれる住宅地域であり、特別な変動要因等が見受けられないことから、今後も地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺にアパート等が見受けられるが、戸建住宅地としての自用目的取引が中心であり、元本に見合った賃料収益が得られないことから、その結果として収益価格は比準価格よりも低位に試算された。比準価格は、対象不動産周辺の規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し適合性及び信頼性は高い。よって、適合性及び信頼性に優位な比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

力強さに欠ける地域経済下、郊外型店舗への顧客流出は現在も継続し、新規需要の期待は大きくないが、地価は値頃感から底値を探りつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当該地域内には賃貸物件も見られるが、自用目的での取引が主で、収益目的の物件が多く見られる賃貸市場の成熟した状況とは云い難い。よって、本件では比準価格を標準に、低位に試算された収益価格を比較考量するとともに、近隣地域及び周辺地域の需給動向を踏まえつつ、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域の標準地・山口県基準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。