地域要因

大型店への顧客の流出により旧来からの近隣商業地域な役目は終わりつつあり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域である。地域要因に特別の変動要因はない。地価水準は、商業地需要が活発になることは難しく、今後も弱含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、もっぱら自己利用の店舗、事務所等を中心とする地域であり、テナント撤退等による賃料低迷が続く中で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は高いとはいえない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや標高があるものの、利便性や街路系統が劣る傾斜のある地域で、需要は弱い状態が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅も見られるが戸建住宅がほとんどの地域であり、取引はほとんど自用目的で取引され、市場性のある共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。よって市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性は良いが、街路条件が劣るため宅地としての人気は低く、需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する海南駅に近い既成住宅地域として熟成しており、地域環境に特段の影響を及ぼす要因は見当たらない。地価は需給動向を反映し弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的あるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

海南市の住宅地需要は、海岸線に近い西部の地区から、やや内陸側の標高が確保された地域に移動している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変動もないので、今後も同様の地域特性を維持すると見られる。地価水準は比較的に選好性は高いが、住民の高齢化が進み、やや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅地域であり、共同住宅等の収益目的の土地利用はないと観察され、取引はほぼ自用目的で取引されている。このような地域特性から、共同住宅を想定することは困難で、収益価格は求められなかった。よって当該地域の不動産市場の実態を反映した、実証性及び説得性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模店舗の出店過剰から、地価に安定感がない。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域である。商況は長期低落下傾向が続いている。地価は、商況を好転させる特段の要因は見当たらず下落傾向を続けるものと予測する。

価格決定の理由

低層店舗等を想定して収益価格を試算したが、信頼性のある賃貸事例の収集及び想定条件に限度があるほか、地価水準に見合う賃料水準の回復が遅れている現状から低位に試算された。したがって、現状での市場の実態を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

海岸線にも近く、古い既成住宅地域であり、選好性が類似地域に比較してやや低い地域である。

地域要因の将来予測

利便性の良い既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動は見られないため、当分は同様の地域環境を維持すると見られる。海岸線に近接しており選好性がやや低く、価格水準は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、ほとんど小規模の低層戸建の自用物件の地域であり、標準地の画地規模からも、共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は求めることができなかった。よって市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周囲に農地が多く残る環境から、宅地地域への熟成には、まだ時間を要す。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか農地等も見られる既成住宅地域であり、大きな環境変動要因はなく、今後も同環境を維持するものと予測する。地価水準は、人口減、高齢化等による需要の減退から下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

小規模な戸建住宅を中心に農地等が残る住宅地域である。標準地の規模から共同住宅を想定することは非現実的であり、また快適性を重視する住宅地域での自己使用目的の取引が中心であるので、収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。