和歌山県海南市船尾字中濱２１５番２３(海南駅・黒江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,800円
2017年01月01日に行った和歌山県海南市船尾字中濱２１５番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県海南市船尾字中濱２１５番２３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 海南、1,500m |
| 地積 | 106㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
名手孝和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 名手孝和 |
|---|---|
| 価格 | 56,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 海岸線にも近く、古い既成住宅地域であり、選好性が類似地域に比較してやや低い地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性の良い既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動は見られないため、当分は同様の地域環境を維持すると見られる。海岸線に近接しており選好性がやや低く、価格水準は下落傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね海南市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、海南市の居住者等何らかの地縁がある個人であり、市外等からの転入需要は見込まれない。既成住宅地域で、利便性や街路条件等により需要は弱含みである。取引総額の中心帯は、画地規模にややばらつきがあり、土地で600∼1，000万円、新築戸建住宅で、2，000∼2，400万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 概括すれば緩やかな景況回復の流れにあるが、海岸に近い地域、利便性等の劣る地域の需要低下は他に比べ大きくなっている。 |
小林一三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林一三 |
|---|---|
| 価格 | 56,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心市街地近辺で生活利便性良好な環境にあるが、沿岸部に近い立地にあることが、住宅地需要に結ぶ付かない。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因はなく、今後も同環境を維持するものと予測する。地価水準は、人口減、高齢化のほか沿岸部エリアによる需要の減退から下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は海南市の住宅地域である。需要者の中心は海南市の居住者がほとんどを占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市内中心部に位置し、利便性は良好である既成住宅地域であるが、沿岸部の災害リスクの高いエリアのため需要は減退している。土地は総額で600万円、新築戸建物件は2300万円までが取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1581252 北緯 135度1998569 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県海南市船尾字居村濱１５３番２和歌山県海南市日方字新浜１２９４番２１和歌山県海南市船尾字矢の島３７８番２０ほか２筆和歌山県海南市大野中字上八反田８０８番和歌山県海草郡下津町大字小原字拝町１４６４番１２和歌山県海草郡下津町大字方字北原４１１番和歌山県海草郡下津町大字黒田字川端５１番９和歌山県海南市原野字久保８５番３外和歌山県海草郡下津町大字上字宮ノ前７４０番和歌山県海草郡下津町大字丸田字佃１２８番４和歌山県海草郡下津町大字方字サクラ２２４番９和歌山県海南市名高字赤倉３６９番１和歌山県海南市船尾字東濱１９４番８５外
参考：近隣駅の地価相場
海南駅(地価相場 58,000円/㎡)黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)冷水浦駅(地価相場 56,800円/㎡)紀三井寺駅(地価相場 71,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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