和歌山県海南市幡川字奥ノ谷３０７番３(海南駅・黒江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
43,500円
2017年01月01日に行った和歌山県海南市幡川字奥ノ谷３０７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県海南市幡川字奥ノ谷３０７番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 海南、1,800m |
| 地積 | 122㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に農地等が見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林一三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林一三 |
|---|---|
| 価格 | 43,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周囲に農地が多く残る環境から、宅地地域への熟成には、まだ時間を要す。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほか農地等も見られる既成住宅地域であり、大きな環境変動要因はなく、今後も同環境を維持するものと予測する。地価水準は、人口減、高齢化等による需要の減退から下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は海南市の圏域。需要者の中心は海南市の居住者が大半を占める。戸建住宅のほか農地が残る住宅地域であるが、比較的人気エリアのため、需要が見込まれ、周辺においても競合物件の供給が安定して続いている。土地は530万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。 |
名手孝和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 名手孝和 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 海南市でも、内陸側の標高が確保された地域への宅地需要のシフト現象があるが、当該近隣地域は利便性が悪く、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺に農地も多く残された既成住宅地域で、大きな地域要因の変動要因も見られないため、当面現状の地域の環境特性を維持すると考えられる。地価水準は、利便性が低く、当分の間下落基調で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね海南市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、海南市の居住者等何らかの地縁がある個人であり、市外等からの転入需要は見込まれない。周辺に農地も多く見られる既成住宅地域であり、利便性や街路条件等により需要は弱含みである。取引総額の中心帯は、土地で500∼700万円、新築戸建住宅で2，100∼2，300万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 概括すれば、県内の住宅地の市場心理は改善傾向にあるが、海岸に近い地域や利便性の劣る地域への需要はなお弱く、地域格差が大きい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1519812 北緯 135度2300346 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県海南市日方字新浜１２７２番６３外和歌山県海南市大野中字井田前４７４番５８和歌山県海南市鳥居字出口１３４番１和歌山県海南市大野中字南の前７８番３和歌山県海南市日方字井松原１１６７番１４和歌山県海草郡下津町大字中字横手６７番１和歌山県海南市沖野々字西ノ口３８８番３和歌山県海南市重根字大谷２１４８番１４和歌山県海南市井田字大坪１５３番４
参考：近隣駅の地価相場
海南駅(地価相場 58,000円/㎡)黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)冷水浦駅(地価相場 56,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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