和歌山県海南市大野中字八幡４７０番４(海南駅・黒江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
78,100円
2017年01月01日に行った和歌山県海南市大野中字八幡４７０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県海南市大野中字八幡４７０番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 78,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 海南、1,000m |
| 地積 | 221㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南20.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林一三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林一三 |
|---|---|
| 価格 | 78,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大規模店舗の出店過剰から、地価に安定感がない。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの路線商業地域である。商況は長期低落下傾向が続いている。地価は、商況を好転させる特段の要因は見当たらず下落傾向を続けるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、海南市及び隣接市内の幹線道路沿いの路線商業地域及び普通商業地域の範囲。需要者は市内の個人事業者のほか全国展開するチェーン店が中心である。業種による必要規模が異なり、規模により総額がまちまちなため、価格帯の中心が見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。 |
名手孝和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 名手孝和 |
|---|---|
| 価格 | 78,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路の類似地域や大型商業施設との競合もあり、当該近隣地域への出店は緩慢にしか進まないと見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの路線商業地域であるが、繁華性、集積度は低い。大きな変動要因もないため、商業地としての特性は保持し続けると見られる。地価水準は、類似地域との競合から、やや弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は海南市及び周辺市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は同一需給圏内で事業を営む法人、個人事業者である。景況回復傾向もあるが、類似地域間での競合関係もあり、需要はやや弱いと見られる。需要の中心となる価格帯については、取得規模等がまちまちであることから、把握が困難である。 |
| 一般的要因 | 路線商業地需要にもやや底入れ感が見られるが、地域間の選好性に差が大きく、個別選別性も強まっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1525172 北緯 135度2242878 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
海南駅(地価相場 58,000円/㎡)黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)冷水浦駅(地価相場 56,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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