和歌山県海南市名高字大須賀５３７番６(海南駅・黒江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
111,000円
2017年01月01日に行った和歌山県海南市名高字大須賀５３７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県海南市名高字大須賀５３７番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 111,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 海南、300m |
| 地積 | 107㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南12.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林一三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林一三 |
|---|---|
| 価格 | 111,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型店への顧客の流出により旧来からの近隣商業地域な役目は終わりつつあり、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域である。地域要因に特別の変動要因はない。地価水準は、商業地需要が活発になることは難しく、今後も弱含み傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は海南市及び隣接市内の商業地域である。需要者は、海南市に地縁性をもつ個人事業者等が中心であるが、チェーン展開する店舗事業者も想定できる。ロードサイドに商業地中心が移動するなかで、空洞化が進む衰退地域での店舗需要に積極性はない。需要の中心価格帯については規模のバラツキから見出せない。 |
| 一般的要因 | 海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。 |
名手孝和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 名手孝和 |
|---|---|
| 価格 | 111,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 海南市役所の郊外移転が迫っている他、長期に亘り顧客の流出傾向は継続し、商況も悪い。 |
| 地域要因の将来予測 | 海南市の中心商業地、海南駅前の商店街「一番街」であるが、今後も商店街の特性は保持していくと見られる。市役所の移転も近く、市外への顧客流出が続き、地価水準はやや下落傾向になると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、海南市及び和歌山市の商業地域程度の範囲と把握される。需要者の中心は、同一需給圏内の事業法人、個人事業者、不動産業者であり、県外資本の需要の対象とは言えない。市役所の移転が予定され、空洞化の進行は止まりそうにないと予測されるため、当該地域への需要は今後も継続して弱いと見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模が分散的で把握することが困難である。 |
| 一般的要因 | 全般的な市場心理の改善が継続しているが、地域特性により差がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1541192 北緯 135度2118723 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県海南市日方字新浜１２９４番２１和歌山県海南市船尾字矢の島３７８番２０ほか２筆和歌山県海南市大野中字上八反田８０８番和歌山県海草郡下津町大字小原字拝町１４６４番１２和歌山県海草郡下津町大字方字北原４１１番和歌山県海草郡下津町大字黒田字川端５１番９和歌山県海南市原野字久保８５番３外和歌山県海草郡下津町大字上字宮ノ前７４０番和歌山県海草郡下津町大字丸田字佃１２８番４和歌山県海草郡下津町大字方字サクラ２２４番９和歌山県海南市重根字大谷２１４８番１４和歌山県海南市名高字赤倉３６９番１
参考：近隣駅の地価相場
海南駅(地価相場 58,000円/㎡)黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)冷水浦駅(地価相場 56,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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