和歌山県海南市大野中字井田前４７４番５８(海南駅・黒江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,700円

2017年01月01日に行った和歌山県海南市大野中字井田前４７４番５８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,700円/㎡としました。

和歌山県海南市大野中字井田前４７４番５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県海南市大野中字井田前４７４番５８
住居表示 
価格76,700円/㎡
交通施設、距離海南、1,000m
地積198㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

名手孝和氏による調査レポート

不動産鑑定士名手孝和
価格76,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海南市の住宅地需要は、海岸線に近い西部の地区から、やや内陸側の標高が確保された地域に移動している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変動もないので、今後も同様の地域特性を維持すると見られる。地価水準は比較的に選好性は高いが、住民の高齢化が進み、やや弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね海南市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、海南市の居住者等何らかの地縁がある個人であり、市外等からの転入需要は見込まれない。住環境は比較的優れているが、熟成が進んだ分譲住宅地域で、需要はやや弱含みである。取引総額の中心帯は、土地で1，200∼1，500万円、新築戸建住宅で3，000万円前後となっている。
一般的要因県内の住宅地の市場心理は改善傾向にあるが、低標高地域や利便性の劣る地域は需要が弱く、地域格差が感じられる。

小林一三氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一三
価格76,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地域として安定しているが、需要の弱含みは続いている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因はなく、今後も同環境を維持するものと予測する。地価水準は、人口減、高齢化等による需要の減退から下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は海南市の住宅地域の範囲。需要者の中心は海南市の居住者が大半を占める。戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域で、比較的人気エリアであることから需要は安定している。土地は1500万円程度、新築の戸建物件は2300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因海南市景況感は、好況感の実感は見られず、まだ先行き不安から積極的な不動産市況にはない。また、人口減少や高齢化も影響している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度1525172
北緯 135度2242878

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

海南駅(地価相場 58,000円/㎡)黒江駅(地価相場 56,750円/㎡)冷水浦駅(地価相場 56,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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