地域要因

地縁選好のある旧来からの集落地域での不動産需要の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

 当該地域は農家住宅を中心とした地域であり、特に変動要因等ない。当分の間は同環境のまま推移していくものと予測する。取引に活発さが見られない郊外の地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

市郊外の集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が中心である。賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格で規範性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

和歌山バイパスに比較的近く、利便性の良い面もあるが、熟成した既成の分譲地であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は底値圏にあり、今後は横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

画地条件及び行政的条件から、共同住宅の建築を想定することができないため、収益価格は試算しなかった。自己使用の居住を目的とした取引が主体の住宅地域であり、周辺地域において、価格決定の指標となる多数の取引事例を収集することができたため、比準価格の説得性は高いものと判断する。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。

地域要因

和歌山市北部の大規模宅地開発の影響はあるものの、住宅地取引は活発化しており、一般的要因の影響もあり、住宅地価格の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古い小規模分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含みないし下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ小規模分譲住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、敷地の規模が小さいため、共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

和歌山市北部の大規模宅地開発の影響はあるものの、住宅地取引は活発化しており、一般的要因の影響もあり、住宅地価格の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、敷地の規模が小さいため、共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大規模店舗に顧客が流れ、地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自動車関連の店舗や小工場等の自己所有物件が多い路線商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度が低いため収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと考えられる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、自己使用目的の取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都市計画道路事業が進行中で、利便性が高まることも期待されるが、周辺の新規分譲の影響により、熟成した既成住宅地の地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は底値圏に近づいており、今後は下落傾向から横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地の規模や最有効使用の観点から共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格は試算しなかった。本件においては、規範性のある豊富な取引事例を収集選択できたため、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

和歌山市辺縁部の住宅地域であり、新興分譲住宅地の供給圧力はあるものの、地価水準は下落幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、第1種低層住居専用地域に所在するため、収益性のある共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

和歌山市東部郊外の古い分譲住宅地域で、需要は周辺の新規の分譲住宅団地へ向かう傾向があり、弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心とした郊外の古い分譲住宅団地であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。住民の高齢化等から、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は郊外の中規模戸建住宅を主体とした住宅団地内の標準地で、居住の快適性を重視する自用目的での取引がほとんどである。また画地規模からも共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京奈和自動車道や阪和自動車道のインターチェンジから離れている等、立地条件で劣るため、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

木工関連の工場が集まる工業地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持するものと思料する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

木工関連の中小工場が集まる工業地域であり、事業者向けの賃貸需要も見込める地域であるが、自用目的の取引が中心で賃貸市場の成熟の程度は低い。従って、市場参加者の行動等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内において宅地開発が困難になりつつある。既存宅地の地価の変動には注視すべきである。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、同様の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域内での宅地開発の要件が厳しくなることが見込まれるため、既存宅地がどのような影響を受けるか注視すべきである。

価格決定の理由

農家住宅や小規模一般住宅が中心の既成住宅地域であるため、近隣地域に賃貸物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。市場参加者がその不動産がいくらで売買されるかという市場性に強い関心があることから鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、開発が困難な地域であるが、一般的要因の影響等もあり、地価水準の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

和歌山市東北部の市街化調整区域内の既成住宅地域であり、道路系統が劣り、開発は困難であり、今後も同様の住環境を維持するものと思料される。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ道路幅員が狭小な既成住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、賃貸市場が成立していないため、共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。