地域要因

鴫野駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

鴫野駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所兼住宅等が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模が小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鴫野駅の徒歩圏内の建売住宅地域である。地価は横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、ほぼ現状で推移するものと思われる。地価は横這いの傾向で進むと予測される。

価格決定の理由

当該標準地の近隣地域は、駅徒歩圏の住工混在地域で、取引の中心は、自用目的、居住としたものが支配的であり、収益性よりも、自用目的を中心に価格形成されている。比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており規範性が高い。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は、対象地の規模、間口との関連で経済的な物件の想定が困難で割愛した。

地域要因

京橋の商業中心から離れているが、比較的堅調なマンション需要を背景に、一般的要因の影響を受けて、地価は概ね上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域である。恵まれた都心接近性を反映し、住宅地域としての色彩を強めていくものと予測する。地価は景気動向から、やや上昇傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗ビル等が集積する駅前立地の商業地であり、地価は上昇している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、高層の店舗兼共同住宅等が見られる駅前商業地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅に近い商業地の取引事例を中心に同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方収益価格は最有効使用の建物や賃料、費用等想定要素が多く相対的に規範性は低い。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏であるが、街路にやや難のある住宅地域である。地価動向は、横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、今後も、現況のまま推移するものと予測される。地価水準は、横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において、信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小戸建住宅の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅を中心に事務所・店舗等が散見される住宅地域である。自用の戸建住宅が標準的な使用となっているため居住快適性が重視され、戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の特殊事情に基づくものが中心であり、収益性を根拠とする収益価格は説得力に乏しい。比準価格は、複数の価格牽連性のある取引事例から求めており信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的商業集積度の高い路線商業地域にある。地価は都心部商業地域の傾向を反映し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所や共同住宅が建ち並ぶ熟成した路線商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価動向は景況を反映してゆるやかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は、自用目的の店舗・事務所等が需要の中心であり、店舗付共同住宅も存するが商業施設としての賃貸市場は弱含みである。よって、試算価格の調整に際し得は、価格形成上、牽連性を有する周辺商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお幹線道路沿いの事例が少なく比準は4事例の試算となった。

地域要因

緑橋駅より徒歩圏に位置する住宅地域であり、特段の変動要因もなく、地価水準は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

緑橋駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、周辺の住宅地域には賃貸マンション等の収益物件はみられるものの、近隣地域は画地規模がやや小さく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準として、周辺標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄緑橋駅に近い既成の混在住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅に近い住宅地域で事業所等も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で一部作業所や共同住宅も見られるが、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益価格の査定を断念した。

地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性、ターミナル駅である京橋駅徒歩圏で底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅及び事業所等混在地域であり、周辺には共同住宅も見られるが主として自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性が重視される。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層共同住宅を中心とする住宅地域である。マンション素地としての取引が中心となるため、開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格は重視する価格である。また、比準価格は類似の事例より求めており市場性を反映した価格である。よって開発法による価格を標準として、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅の他、共同住宅や事業所も見られる地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地域は、一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域にあり、恵まれた交通接近条件を反映し、賃貸マンション等も散見されるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。試算価格の調整に際しては、この地域特性から、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性に優れる住宅地域であり、周辺住環境も比較的良好であるため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心への接近性に優れ、事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因に大きな要因変動はなく、当面の間は、概ね現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を行い適正な要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており実証的な価格である。一方、収益価格は画地規模が小さく共同住宅の想定がやや困難で土地価格に見合う賃料水準に達しないため低位に試算されたが、想定需要者は収益性をも考慮すると思料されることから、参考にすべき価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

混在地域で、事業所等から住宅への転換も、徐々にすすみつつあるが、地価動向は、横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、中小規模住宅、事業所等が多い地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、類似地域において、信頼性のある事例を収集しえた。対象の駅からの距離を考慮すると、共同住宅を想定するには、やや難しいものと判断され、収益価格がやや低く求められた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。