地域要因

駅前通りであるが、商業地需要は少なく笠岡、鴨方方面に客が流出し、空き店舗も多く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅前に古くからの商店が存する地域であるが、商況は低迷しており、繁華性の低下が見られる。地方のJR駅のウエートの需要は低く、駅前であるが需要は弱い。地価は住宅地との比較で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は駅前の小売店舗等が中心の地域で、自己営業目的の取引が大半の地域である。衰退的状況下、新規の賃貸事例の収集が困難で、求められた価格は比準価格のみとなった。比準価格は、里庄町の商業地の取引事例をもとに広域的観点からのバランスを得た。従って、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的な地方の商業地の状況より比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ていると判断した。

地域要因

大規模団地として安定しており、周辺環境に大きな変化はない。周辺で低価格の分譲住宅地が増えており、相対比較での地価の推移となろう。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地、一般住宅を中心にコーポも混在する住宅地域である。地価は、周辺で低価格の住宅分譲地も見られるが、当該団地はほぼ現状で推移しよう。分譲地の増加及び人口増で徐々に地価も上昇傾向に移行しよう。

価格決定の理由

 里庄駅に近い大規模住宅団地内にあり、一部共同住宅もあるが自己居住目的の取引が大半で、収益性で価格形成されていないため、収益価格の規範性は低い。比準価格は主に同一団地の規範性ある事例より比較し、信頼性の高い価格が得られている。従って、実証的で精度の高い比準価格を重視して、理論的な収益価格を参酌し、代表標準地との均衡も得られたと判断し、類似不動産の需給動向等を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路背後の旧道沿いに旧来からの住宅が多く見られ、周辺には小規模分譲地が増加しているが、既成住宅地では地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣は農家も混在する住宅地域で、地域要因の変動はほとんどない。周辺では小規模分譲地開発が増えている。低価格の分譲住宅地が増えているが、地価は既成住宅地では当面は下落方向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は農家や一般住宅が混在し自己居住目的の取引が大半の地域であり、自己利用が主で、収益価格は一般的ではなく規範性が低い。比準価格は、既成住宅地の取引を町全域から収集したもので、信頼性の高い価格が得られている。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。尚、賃貸を想定した理論的な収益価格を参酌の上、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

中心部から遠い農家集落であり、人口減少と高齢化が進行中で、衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

里庄町との境の農家集落地域であり、過疎化・少子高齢化のため、現状維持で静態的に推移するものと予測される。地価は、今後とも下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域及び類似地域内の豊富な事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、集落地域のためアパート想定ができず、求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、精度の高い比準価格を中心とし、周辺の公示価格から求めた規準価格との均衡に留意し、前年価格からの変動状況をも加味して、上記の通り決定した。

地域要因

線引き廃止に伴い、周辺部で低価格の住宅地分譲が増加し、地価に対する下落要因となっている。また、土石流警戒区域に指定された。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅を主体とした既成住宅地域であり、賃貸住宅の建築想定は画地条件や投資採算性の観点、及び自己利用目的で取引されるのが一般的な地域であることから試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定される市場の状況より、市場性を反映した比準価格が信頼性が高く、この試算価格を採用して、鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは、概ね均衡していると判断した。

地域要因

特に大きな変化はないが、平坦地との競争力に劣る。

地域要因の将来予測

古くに開発された丘陵の住宅団地である。国道2号背後の平坦地に新規供給が進み、当地域の需給動向は弱い。若干空き地も見られるが地域要因に大きな変化は無く現状で推移すると思われる。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実態を反映した試算価格で類似性の高い住宅地域内の事例を採用できた。ここ最近取引価格の濃淡がはっきりしており地域価格差も開いているが比準価格の信頼性は高い。収益価格については、地域的特性等により収益性からのアプローチに困難性が認められるため適用できなかった。以上から市場の実体を反映した比準価格を重視し代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域的に大きな変化はないが、隣接市及び価格低位地域との競合により需要が減退傾向にある。

地域要因の将来予測

経過した区画整理地区内の住宅地域で今後も地域要因に大きな変化はないと思われるが、少子高齢化、生産年齢人口の減少に伴い、住宅地需要は不透明である。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実体を反映した試算価格で類似性の高い事例も採用できた。ここ最近取引価格は、下落傾向にあり比準価格に現れている。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、地域の共同住宅は、地主による経営が殆どで賃料形成が土地の有効活用的な側面が強く収益価格は低目に試算された。以上から市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、隣接市との競合及び人口減少により商圏が縮小に向かう可能性有。

地域要因の将来予測

周辺に官公署が多く立地し、市における地域の拠点性は低下していない。今後も地域要因に大きな変化はないと思われるが、背後人口の減少により商圏規模は縮小傾向にあり、地価は下落傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実体を反映した試算価格で、類似地域に存する商業地域の事例を採用できた。ここ最近取引価格は、下落傾向にあり比準価格に現れている。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、賃料水準は下落傾向にあり、想定条件も介在することから収益価格は低目に試算された。以上から市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域的に大きな変化はないが、全国的な自然災害の影響からか需要が減退傾向にある。

地域要因の将来予測

笠岡市による埋立事業により造成された昭和末期の大規模住宅団地で地域要因に大きな変化はないが、未分譲区画が残ったまま現在に至る。近年の全国的な自然災害の影響も相まってからか地価は下落傾向と予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実体を反映した試算価格で近隣地域周辺の事例も採用できた。ここ最近取引価格は、下落傾向にあり比準価格の試算に顕著に現れている。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、地域の共同住宅は、地主による経営が殆どで賃料形成が土地の有効活用的な側面が強く収益価格は低目に試算された。以上から市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。