地域要因

駅の新設や区役所の設置により住宅地としての熟成度が高まっている。

地域要因の将来予測

西川原駅新設以降、市内中心部に近く利便性の高い住宅地として少ない農地も開発されている。地価は上昇傾向が見られている。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一小学校区の事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、賃貸用不動産を想定して求めた理論的な価格であるが、建築費、維持管理費、耐用年数、利回り等に想定事項を多く含むためやや精度が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

中区役所に近い県道沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変化はないが、背後住宅等の地価上昇により需要は回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

岡山市東方郊外で店舗立地の多い路線商業地域である。収益性は重要な要因であるが、自用の建物も多く、必ずしも賃貸用不動産のみが一般的ではないことから、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性は若干低い。このため、信頼性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、更に周辺幹線沿い標準地との価格バランスや代表標準地であることから、広域的な標準地間の価格均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

空地も少ない住宅地として安定的に推移している。

地域要因の将来予測

宅地化も進み空地もほとんど見られない住宅地として熟成しており、今後も安定的に推移するものと予測される。地価は、供給が少ないため強含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一の小学校区内の地域性の類似した事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地のため、賃貸用不動産を想定することがやや実現性を欠くため適用出来なかった。従って、比準価格を重視し、周辺標準地との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

古くからの住宅団地として安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で空地もなく今後も安定的に推移するものと予測される。最寄駅まで徒歩圏で需要に比較して供給がやや少ないため、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、高島駅から概ね徒歩圏内にある居住環境も類似した事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地のため、賃貸用不動産を想定することがやや実現性を欠くため適用出来なかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との均衡や前年価格からの推移にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

岡山市中心市街地に位置する準優良住宅地域であり、都心回帰の影響により、住宅地需要、地価ともに底堅く推移している。

地域要因の将来予測

市中心部の幹線道路背後の既成住宅地域であり、準富裕層による住宅用地としての需要が地域の地価を牽引している。今後の地価も上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR岡山駅を最寄駅とする代替性の高い事例と比較検討されており、試算価格としての精度は高い。一方、収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。以上の検討により、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

後楽園に隣接する閑静で優良な住宅地域で、地縁的選好性の高い地域であることから、強い需要が認められる。

地域要因の将来予測

後楽園及び岡山城を間近に望む閑静な住宅地域。市内屈指の高級住宅地として知名度は高く、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で、当面こうした状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、地縁的選好性の高い閑静な住宅地域で、戸建住宅が取引の主体である。同一需給圏内の取引事例から価格接近した。周辺地域には共同住宅も混在するが、居住の快適性を取引の中心とする地域であり、市場実態から賃貸住宅を想定することは適切でなく、収益還元法は適用しなかった。市場で信頼性の高い比準価格を重視するとともに、代表標準地との価格バランスや最近の取引価格動向に特に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

周辺で道路の開通や区画整理が行われ、中心部への利便性、居住環境が向上した。このため宅地開発が活発であり、更地取引も多い。近隣地域周辺の需要も高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。周辺は規模の小さい戸建住宅が連なり、収益価格は求め得なかった。しかし、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って居住の快適性が優先される住宅地域であることから、比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

県下の人気地区で、名声・ブランド力を備えており富裕者層を中心とした需要が堅調も供給僅少。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

岡山市中心市街地のほぼ北に位置する著名な高級住宅地域である。大学等が集まる文教地区であり、岡山県総合運動公園も隣接し、快適性も備えている。地価水準はこれらを背景に上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は文教地区として著名な津島地区内の優良住宅地域の取引事例から求められており実証的かつ客観的な価格である。近隣に岡山大学をはじめ4大学があるため周辺にはアパート等の収益物件も多いが、当該標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。したがって説得力の高い比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

市街地から東へ延びる国道沿いの路線商業地域で、商況はやや劣るが背後住宅地の地価上昇もあり、需要は堅調。

地域要因の将来予測

旭川以東の国道沿いに店舗・事務所等が混在する路線商業地域で、地域的特性は安定している。背後住宅地の地価が上昇しており、路線商業地に対する需要も堅調で、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街地東方郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格と収益価格にはやや開差が認められる。収益性は重要な要因であるが、自己利用も多く認められ、必ずしも賃貸用不動産が一般的でもないことから、賃貸用不動産を想定した収益価格の信頼性はやや低い。このため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を勘案し、更に周辺類似路線との価格バランスや代表標準地との価格均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。