地域要因

路線商業地域として発展的に推移しており、堅調さを維持している。

地域要因の将来予測

沿道型の商業施設を主とした路線商業地域で、店舗立地が徐々に増えており、今後も商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

防災街区整備事業による複合ビルの建設や新病院の建設等により活性化が期待される。

地域要因の将来予測

周辺において、複合ビルや新病院の建設が進んでおり、加古川駅から徒歩圏内であり利便性が良好なことからマンション素地需要に支えられ、地価は小幅ながら当面の間、上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集できたため市場性を反映した規範性の高い比準価格を得た。一方、賃料変動や空室率等のリスクが高く、収益性を前提とした取引は少ない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地域の顧客吸引力は低下しており、周囲の複合建物、病院建設、店舗改修効果等による活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、近時の市況より賃料水準、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位性を反映し、支店用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、圏域内の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域における新規分譲地の売行きも好調である等、市内中心部の住宅用地に対する需要は安定している。

地域要因の将来予測

市内中心部の利便性良好な人気の住宅地域で、周辺地域における新規分譲地の売行きも順調である。近時の経済情勢の下、需要は根強く、地価は当面上昇基調で推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方、近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、標準的な画地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道に面しているが、繁華性はやや劣る。商業地としての需要はやや弱いが、周辺住宅地は需要が比較的強く、これも反映した地価形成となっている。

地域要因の将来予測

店舗、事務所のほかに住宅等が見られる県道沿いの商業地域で、当面の間、現環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移してきたが、今後は安定化していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については店舗・事務所・共同住宅等の賃貸物件も見られる地域であるが、地価に見合う賃料水準にはなく、比準価格に対し規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、中心市街地に位置する住宅地域で利便性及び住環境に優れ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移し、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸住宅なども見られるが、当該地域は自用目的所有が中心の戸建住宅地域である。また、地域の標準的な画地規模も小さく、土地価格に見合う賃料水準を保てず事業採算性が得られないため共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との検討を行い、概ね均衡を得ている。

地域要因

市内中心部に近い、利便性の良い住宅地で、需要は相対的に根強く、これらを反映して地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、低層の共同住宅や農地も見られる住宅地域で、地域要因に特別な変動はない。加古川市内において、利便性の良い住宅地域で、地価は底堅い需要から安定化すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農地も見られる既成住宅地域で、周辺地域には賃貸共同住宅も見られるが自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。取引事例比較法を適用するにあたり、類似地域において信頼性のある取引事例を入手できた。一方、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難な地域と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地に近い住環境良好な地域で、需要は安定しており、地価はやや上昇傾向で推移している。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には一部未利用地も見受けられるが、市街地に近接した利便性を有する住宅地域である。今後はさらに有効利用が進み、安定した需要に支えられ、地価は堅調に推移して行くものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。