地域要因

最寄駅接近性の優れた住宅地域で、需給関係は良好に推移している。特に大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅接近性の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持するものと予想される。住環境、利便性に優位性が認められることから、今後当面の間は、地価は強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

駅接近性の良好な住宅地域で、公法上第1種住居地域に指定されるものの、戸建住宅が連担する地域で、賃貸アパート等は認められず、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場価値を示し、その妥当性については、比準価格決定の理由の通りである。従って周辺地域の市場価格推移及び地元精通者らの聞き取り調査並びに総額による市場性、前年指定基準地価格水準を踏まえ、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅接近性が良好な住宅地域である。一般的要因から需要は回復傾向にある外、特に大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状を推移していくものと予測される。地価水準は、今後当分の間は強含み傾向で推移するものと予想される。

価格決定の理由

駅接近性の良好な住宅地域で、公法上1中専に指定され一部アパートも存在するが、住環境を重視すべき戸建住宅が殆どであることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場価値を示し、その妥当性については、比準価格決定の理由の通りである。従って周辺地域の市場価格推移及び地元精通者らの聞き取り調査並びに総額による市場性、代表標準地からの検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模宅地の多いやや古くなりつつある住宅地であるが、駅から徒歩圏でもあり、需要は存在しているため地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

小規模住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと予測される。地価水準については駅より徒歩圏であり市場は回復傾向を続けており今後も横ばいないしやや強含みへと推移するものと予測される。

価格決定の理由

駅から徒歩圏にあり周辺には農地もあるやや小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域であるが、収益物件は地域内で見られずアパート等も成立は困難と判断される。従って、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法は多数の自己使用目的の信頼性のある取引事例を使用して比準価格を査定した。本件鑑定評価額は代表標準地価格との検討を踏まえ上記比準価格を採用して決定した。

地域要因

農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

比較的規模の大きい農家住宅が中心の既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件は見受けられない。従って収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。一方、自己使用目的の取引が中心である市場特性から、実際の取引事例により求めた比準価格は市場の実態を反映し実証的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から遠く、利便性、住環境に優位性がない住宅地域であるが、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

国道背後の小規模住宅を主体とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄駅からは遠いが、低額物件を中心に取引は比較的堅調であり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。また、画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設は困難なことから、収益価格は求められなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道拡幅工事が進捗しており、沿道の地価水準は安定的に傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内から類似性の高い取引事例を採用して求めたが、各種要因格差の補正は適切に施されており、市場実態を反映した信頼性のある価格が求められた。一方、収益価格を求めるにあたっては沿道店舗を想定したが、類似性の高い収益資料の収集は困難なため、その精度は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅地域に存し、需要者は地縁的関連性を有するものに限られるため、需要は限定的であり、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅を主体とする住宅地域で、地域要因に大きな変動は無く、今後とも現状のまま推移するものと予測する。最寄駅からも遠く、生活利便性に劣るため、地価水準は引き続き弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存し、自己使用が中心であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから比準価格を採用して価格を決定すべきであるが、人口流入の少ない地域であり周辺での成約事例数は極端に少ない。このような市場の停滞を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR法隆寺駅からバス圏の住宅地域である。地域としては成熟しており、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟してきており、最寄駅からやや距離があること等からも、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地内であり、最寄駅から距離があること等から、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場が未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

河合町の大規模な旧集落の中のミニ開発住宅団地であり、一般住宅地域の中では選好性が劣り、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模の建売住宅が多い国道背後の住宅地域であるが周辺には農地も多く、将来動向としては農地の宅地転用等が進められ、市街地としての熟成度を高めていく地域と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の建売住宅が多い住宅地域であり、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。