地域要因

駅前商業地域であるが、周辺地区の区画整理等により商業核の分散により相対的優位は無く、市場競争力も普通であり、地価水準も横ばい状態である。

地域要因の将来予測

駅西側に位置する既成商業地域であり、核店舗中心の周辺店舗地域として、当面の間変化なく維持されるものと予測される。地価はほぼ横ばい傾向である。

価格決定の理由

対象標準地は店舗等の連担する駅前商業地域であり、状況は横ばいで賃料条件も特に変化は無いものの、商業収益性はあり、この商業収益性が当該地域の最下限値を表すものと思料される。反面、市場では周辺の取引価格を指標として取引されているのが実態である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前及び駅近接商業地は飲食業を主としたテナント進出が進み需要は安定的に推移するものと予測。また彦根市への観光客は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

JR彦根駅近接の事務所や店舗が多い商業地で概ね現状維持と予測。駅前通り背後に位置し繁華性はやや低位であるが近年の観光客増加傾向や駅前商業地に飲食店舗等の進出が進み価格水準も相まって地価は安定的と予測。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内で生起した取引時点の新しい商業地事例からの試算であり市場実態を反映し、高い規範性が認められる。収益価格は店舗兼事務所を想定したが本地域の賃貸市場における市場特性、想定要素介在、元本果実の相関関係の稀薄性等を反映して弾力的かつ低位に試算された。よって以上を総合的に比較検討した結果、現実的妥当性を有する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

彦根駅近くの商業地域で一定の立地ポテンシャルは有する。中層階以上は店舗需要が厳しく中心商業地の空洞化も相まって地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内で生起した取引時点の新しい商業地事例からの試算であり市場実態を反映し、高い規範性が認められる。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが本地域の賃貸市場における市場特性、想定要素介在、元本果実の相関関係の稀薄性、収益性の低迷による需要減退等を反映して弾力的かつ低位に試算された。よって以上を総合的に比較検討した結果、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地等との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、利便性が劣り、地縁性が強く市場は限定的であることから、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心で賃貸物件の需要や供給は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しない。比準価格は、彦根市内に所在する地域の特性が類似する規範性の高い取引事例より試算したもので極めて信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道沿いの工業地域であり、地域要因は安定的である。彦根市の工業地需要は、景気の回復基調等から持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

彦根市における県道沿いに事務所、工場等が建ち並ぶ地域であり、今後も地域要因は安定的に推移するものと思われる。県内における工業地の需要は安定的で、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、県内工業地の取引事例が少ないため、同一需給圏内の類似地域より広域的観点から信頼性のある工業地の取引事例を収集し、要因比較を行って規範性の高い試算価格を得た。一方、収益価格は県内においては自社工場が中心で賃貸市場が未成熟であるため求められなかった。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの商業地であり、土地利用の特段の変動は無いが、新規の店舗立地等は皆無であり、徐々に住宅地的性格が強まると思われる。

地域要因の将来予測

古くからの既成商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、商業構造の変化に伴い、徐々に住宅地的利用に移行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗等が中心となっており、新規の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地利用に特段の変動はない。彦根港に近い古くからの既成市街地であるが、近年は人口減少傾向にあり、需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

彦根港近くの古くからの既成住宅地域であり、当分の間現状が維持されるものと予測される。周辺では住宅地の供給過剰傾向が続いており、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

標準地の画地規模、間口・奥行では、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部の既成市街地で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR彦根駅勢圏に属する中心部の住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ベルロード背後の商業地域であるが、顧客の通行量は少なく、繁華性が低い。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線街路（ベルロード）に近接した近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はないので現状維持と予測する。消費税増税を控え当面新規投資は慎重にならざるを得ず、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する商業地域等の事例から求めたもので、実証的な価格が得られた。収益価格は本来商業地においては重視されるべきものであるが、近隣地域は一般住宅等が混在し、店舗についても自用が多く、賃貸市場を前提としたものが少ないことから規範性が劣る。既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。