滋賀県彦根市松原２丁目字大黒４１番(彦根駅・ひこね芹川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,800円
2017年01月01日に行った滋賀県彦根市松原２丁目字大黒４１番(滋賀県彦根市松原２−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県彦根市松原２丁目字大黒４１番 |
| 住居表示 | 松原２−５−５ |
| 価格 | 47,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 彦根、2,300m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西10.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小西靖則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小西靖則 |
|---|---|
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。南西向であることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。 |
| 地域要因 | 土地利用に特段の変動はない。彦根港に近い古くからの既成市街地であるが、近年は人口減少傾向にあり、需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 彦根港近くの古くからの既成住宅地域であり、当分の間現状が維持されるものと予測される。周辺では住宅地の供給過剰傾向が続いており、地価は下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線沿線の「彦根」駅を中心とした範囲の住宅地域である。古くからの市街地であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。人口の減少に伴い供給は増加するものと予測されるが、新規分譲地との比較で需要者の選好は劣る。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で45，000円／㎡∼50，000円／㎡程度が標準と判断される。 |
| 一般的要因 | 彦根駅勢圏周辺では、近年大量供給された住宅団地が依然消化しきれていない一方、需要は低迷しているため、地価の下落圧力は依然として強い。 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 47,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西向きであることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 安定的な土地利用状況の既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧城下町の名残を残す住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。彦根市内の住宅地の供給過剰感と既成市街地の需要停滞感から、地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR彦根駅勢圏を中心とした既成住宅地域で、需要者は彦根市内在住者が中心で、一部に市外からの流入もある。駅徒歩圏外の既成住宅団地の市況は、郊外住宅団地の販売供給過多の状況からやや需要回復の過程にあるが、近隣地域は戸建て既成住宅地域であり地域の景気や土地需要の停滞基調のなか地価は微減傾向が継続している。戸建住宅用土地は1000万円前後、新築の戸建物件は3000万円前後の物件が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調の停滞感が強く地域による斑模様が顕著。彦根市の人口・世帯数ともに微増傾向にあるが、地価は依然微減基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2839647 北緯 136度2488706 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)南彦根駅(地価相場 55,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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