地域要因

古くからの住宅地域で、周辺には畑等も混在する状況にある。住宅地としての需要はあまりないというのが現状で、地価動向としても下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地域で土地の利用状況等に殆ど変化はい。周辺では新規の小規模な宅地開発等も散見されるが、宅地需要があまりないので、宅地供給面での過剰感も出てきているるため、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

既存の住宅地域で、近隣内の画地が全般的に小規模画地であるため、原価法・収益還元法は適用できなかった。比準価格については、一応玉城町内の類似地域における取引事例価格から試算した価格で、試算値間の開きが大きかったものの比準内容等を精査して判定したものでもあるので、市場の実態を一応反映した価格が試算できていると思う。よって市場性を一応反映する比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町内または隣接市町等の郊外型商業施設等との競合関係にあり、町中心部における古くからの商業地域である当近隣は商業性の低下傾向が続いている。

地域要因の将来予測

玉城町中心部における古くからの商業地域であり、商業性の低下等もあって住宅地へ移行する傾向さえもみられる。以前から商業地としては長期的な衰退傾向にあるので、地価動向としては下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

古くからの地域であるため原価法は適用できなかった。収益価格については、自用目的での取引が中心で賃貸市場が必ずしも成熟していないので低めの価格になってしまう。比準価格は、玉城町内から隣接町内にかけての類似地域内に存する取引事例価格から試算した価格であるが、市場の実態は一応反映されていると判断する。よって収益価格は参考に留め、一応市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅地域で、周辺市町等からの転入は限られているという状況にあって、宅地需要は低く、地価動向としては、下落傾向が続いてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の住宅地域で、賃貸需要が相当低い地域であるため、原価法とともに収益還元法も適用することができなかった。取引事例比較法による比準価格については、一応玉城町内の類似地域における取引事例価格から試算した価格で、試算値間の開きがやや大きかったものの、比準内容等を精査して判定したものでもあるので、市場の実態を一応反映した価格が試算できていると思う。よって一応市場性を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺には農地、山林が見られる農家集落的な要素が強い住宅地域であり、土地利用に変化はなく、需要は弱い。

地域要因の将来予測

周辺には農地、山林が広がる農家集落的な要素が見られる住宅地域で、土地利用の変化は認められず、現状の状態で推移するものと予測する。また、需要が弱く地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には農地等が見られる農家集落的な要素が強い住宅地域として、自己使用目的の取引がほとんどで、共同住宅等の賃貸物件は認められず、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は市場における取引は少ないものの、類似地域等に所在する信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

海岸部の既成住宅地域で、津波懸念は依然根強く、需要者の選好性が低いため、地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

海岸部の既成住宅地域で、津波懸念は依然根強く、需要は減少の一途である。付近では空家や売物件看板も多く見られ、地価水準は当面下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 沿岸部の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、伊勢市の住宅地域に存する規範性の高い事例を適正に比準し、沿岸部の市場特性を十分反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前にビジネスホテルが平成28年11月にオープンし、集客が期待出来る。

地域要因の将来予測

外宮参道沿いの商業地域で、参拝客数の増加、ホテルのオープン等により集客が期待でき、当面地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は比較的繁華な商業地域であるが、参拝客向けの低層の小売店舗等が中心となっており、自己使用目的の取引が中心である。貸事務所等もみられるが、収益価格は元本価値に見合った賃料を収受することができないことなどから低位に試算された。現実の市場動向を反映した信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には農地も多い街路条件がやや劣る既存の住宅地域として、新興住宅地域と比較した選好性が低下し、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

農地を開発して形成された既成住宅地域であり、幹線道路に接続する道路条件が劣り、今後も土地利用に大きな変化はないと予測する。旧小俣町内における継続的な住宅地供給の影響から、既存住宅地の地価は下落傾向。

価格決定の理由

一般住宅を中心に周辺には農地も見られる既成住宅地域として、自己利用目的での取引が支配的であり、賃貸物件はほとんどなく、収益価格は試算しなかった。比準価格は信頼性のある複数の取引事例から査定しており、市場の実態を反映した精度の高い価格が求められた。したがって、市場では取引価格を指標として価格が決定されることから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。