三重県伊勢市小俣町新村１９２番１(明野駅・明星駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,900円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市小俣町新村１９２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,900円/㎡としました。

三重県伊勢市小俣町新村１９２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
住居表示 
価格24,900円/㎡
交通施設、距離明野、2,000m
地積218㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅、農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東9.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格24,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地、山林が見られる農家集落的な要素が強い住宅地域であり、土地利用に変化はなく、需要は弱い。
地域要因の将来予測周辺には農地、山林が広がる農家集落的な要素が見られる住宅地域で、土地利用の変化は認められず、現状の状態で推移するものと予測する。また、需要が弱く地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧小俣町を中心に伊勢市や隣接市町の既成住宅地域若しくは農家住宅地域。需要者の中心は旧小俣町及び周辺の居住者がほとんどを占める。旧小俣町周辺には居住環境の整った住宅地の供給が続き、また、伊勢市には既存の住宅団地が多くあることから、郊外の利便性が劣る農家集落的な形態の住宅地に対する土地需要は弱い。画地規模や価格帯はまちまちで、取引自体も少ないこともあり、需要の中心となる価格帯は一概には見出せない状況である。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向で、高齢化も進んでいる。伊勢志摩サミット開催の影響は限定的であり、地価は全体的に弱含みで推移している。

山本正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士山本正敏
価格25,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因農家集落の周辺に存する混在住宅地域で、需要はやや弱含み傾向にあるかもしれないが、周辺における土地の利用状況等の地域要因に殆ど変動はない。
地域要因の将来予測農家集落の周辺に存する混在住宅地域として今後もあまり変動のない状況で推移していくものと予測する。宅地開発等による発展性は見込めず住宅地としての需要も弱含み傾向にあって、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧小俣町を中心に伊勢市および隣接市町の住宅地域。需要者は旧小俣町周辺の居住者が大半を占める。旧小俣町内の随所で新規の宅地分譲が行われてきているなどやや供給過剰傾向にもあるなか新興住宅地への居住選好度が相対的に高い。最寄駅等からやや離れているうえ居住環境や品等でやや劣る住宅地域であることなどから宅地需要は弱い。市場の中心価格帯は取引自体が少なく把握は困難であるが220㎡程度の宅地で概ね600万円程度と思われる。
一般的要因人口は減少傾向にあって高齢化も進む。遷宮後の参拝客は比較的堅調であるがサミットの経済効果は局地的で土地需要は全体として弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5137283
北緯 136度6526299

参考：該当物件周辺マップ

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三重県度会郡小俣町新村２６４番三重県度会郡小俣町明野１２９１番三重県度会郡小俣町湯田５４０番三重県伊勢市小俣町新村１９２番１三重県伊勢市小俣町湯田５４０番

参考：近隣駅の地価相場

明野駅(地価相場 35,350円/㎡)明星駅(地価相場 24,900円/㎡)宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)田丸駅(地価相場 24,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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