三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外(明野駅・明星駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,000円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,000円/㎡としました。

三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
住居表示 
価格13,000円/㎡
交通施設、距離二見浦、3,400m
地積194㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ海岸部の既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格13,000円/㎡
個別的要因概ね標準的であり、市場競争力に特段の優劣はない。
地域要因海岸部の既成住宅地域で、津波懸念は依然根強く、需要者の選好性が低いため、地価水準は下落傾向にある。
地域要因の将来予測海岸部の既成住宅地域で、津波懸念は依然根強く、需要は減少の一途である。付近では空家や売物件看板も多く見られ、地価水準は当面下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は伊勢市内の住宅地域で、特に沿岸部の既成住宅地域と代替性が高い。需要者は近隣居住者や地縁性等を有する個人が殆どで、他地域からの転入は少ない。津波懸念から沿岸部の宅地需要は低迷しており、当地域も売り物件は多いが需要は少なく、厳しい状況が続いている。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握が困難であるが、200㎡程度の土地で250万円前後とみられる。新築の戸建物件は少なく、中古物件では500万円以下の取引も多い。
一般的要因人口は微減傾向、高齢化が進行している。個人消費は依然弱いが、生産活動や雇用情勢は持ち直しつつある。新設住宅着工戸数は増加している。

髙橋孝生氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋孝生
価格13,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや街路の入り組んだ、沿岸部の集落的要素の強い住宅地域であり、土地利用は概ね変化が見られず、需要低迷のまま現況推移。
地域要因の将来予測沿岸部の既成住宅地域として概ね現況推移。地価水準は同種沿岸部の不動産需要の低迷等により、継続的な下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は伊勢市及びその周辺市町の同種既成住宅地域。主たる需要者は、地縁性を有する居住者が大半で域外からの流入は少ない。旧来からの沿岸部住宅地域として概ね現況推移であるが、人口減少・高齢化等の影響もあり、当該地域の需要は引き続き弱含み。中心価格帯は、取引が僅少なため把握が困難な部分もある。面積200㎡程度で、土地は総額200万∼270万円程度と思われるが、割安な取引も散見される。
一般的要因伊勢市の総人口は微減傾向。住宅需要は利便性等により選好性に格差が見られる。一部地域指標に改善がみられるも、サミットの効果等は不透明。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5137283
北緯 136度6526299

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県度会郡小俣町新村２６４番三重県度会郡小俣町明野１２９１番三重県度会郡小俣町湯田５４０番三重県伊勢市勢田町字船江山９４１番５９三重県伊勢市小俣町湯田５４０番

参考：近隣駅の地価相場

明野駅(地価相場 35,350円/㎡)明星駅(地価相場 24,900円/㎡)宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)田丸駅(地価相場 24,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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