地域要因

内陸部に位置する住宅地域で周辺に学校、店舗等を配し、沿岸部に比べて需要は比較的底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、東西に走る国道1号（通称沼津バイパス）と国道414号との間に位置する既成住宅地域として熟成しており、格別な地域の変動要因は見られないことから当面は現状にて推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は画地規模が比較的小さく、アパートの想定は投資採算性や物理的・経済的に非現実的であり、収益価格の試算は断念した。一方、標準地は居住の快適性を重視する住宅地に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

内陸部に位置する住宅地域で周辺に学校、店舗等を配し、沿岸部に比べて需要は比較的底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、東西に走る国道1号（通称沼津バイパス）南側で、街区が整備された住宅地域として熟成しており、格別な地域の変動要因は見られないことから当面は現状にて推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は画地規模が比較的小さく、アパートの想定は投資採算性や物理的・経済的に非現実的であり、収益価格の試算は断念した。一方、標準地は居住の快適性を重視する住宅地に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

三島駅にも比較的近く、生活利便性の高い住宅地域である。地価は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当地域は戸建住宅地域であり、当面、現状のまま推移するものと予測される。長泉町の住宅地の需要は根強く、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

長泉町の利便性の高い住宅地域であるが、居住の快適性を重視する地域であり、収益不動産としての取引は皆無であり、自用の戸建住宅建築目的での土地取引が殆どである。よって収益還元法の適用は行わなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、周囲の不動産需給動向にも留意し、更には代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

沼津市郊外の新興住宅地域であるが、近年は地域要因についての特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

沼津市郊外の閑静な低層住宅地域であり、当面は現状と同様の状況にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域の不動産市場においては収益用物件の取引は殆ど見られず、自用の一般住宅の取引が主体となっている。近隣地域及びその周辺では自用目的の取引により価格形成がなされ、市場で成立した現実の取引事例を基礎とする比準価格には高い規範性が認められる。よって、本件では実証的かつ現実妥当性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大岡地区の人口は市全体の人口減少率と比較して低位ではあるが、徐々に減少数が増えている。

地域要因の将来予測

市の北東郊外に位置するが周辺にスーパーマーケットを配し、利便性は普通の住宅地域である。需要は若干弱含んでいるが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

既成市街地のために積算価格は求められなかった。また対象標準地はアパート等の収益物件を想定するには地積がやや小さいこと、同一需給圏内における宅地取引は自用目的のものが多くを占めており収益性を基礎に地価水準が形成されているとは言い難いことから、収益価格の試算も取り止めた。よって実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

生活利便性が高く居住環境が良好であるため、需給は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

内陸部の住宅地域として概ね熟成しており、特別な変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予想する。地価は概ね横這い傾向にある。

価格決定の理由

沼津駅に比較的近い利便性の高い住宅地域であるが、収益不動産としての取引は皆無であり、自用の戸建住宅建築目的での土地取引が殆どである。よって収益還元法の適用は行わなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、周囲の不動産需給動向にも留意し、更には代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

沼津市及び三島市の中間に位置する利便性が良好な住宅地域にあって、根強い需要があり、価格水準の変動は小さく、安定的である。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域で、格別の変動要因がないので当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が150㎡前後の自用住宅が標準的で、周辺企業等の勤務者向けのアパートも見られるが、画地規模が小さく、経済合理性をもった賃貸経営は不可能と判断されるので、収益価格は試算できなかった。取引は自己使用が中心と思われ、また快適性を重視する住宅地域であり、類似地域内等で自用目的の信頼性のある取引事例を収集しえたので、比準価格をもって鑑定評価額をすることとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沼津市中心部に近い利便性の良い住宅地であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

沼津市中心部に近い利便性の良い住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また標準的な規模では合理的な賃貸経営は困難であることや取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を採用して、前年公示地や同一地点である指定基準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長泉町中心部近くの低層住宅地で、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当地域は低層住宅地域であり、当面、現状のまま推移するものと予測される。長泉町住宅地の需要は根強く、地価水準は横ばい∼やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

既成市街地で原価法の適用が困難であるため、比準価格と収益価格により鑑定評価額を求める。当該地域は一般住宅を中心にアパートもみられるが、自用目的取引による価格形成がほとんどである。よって、本件では比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境条件・街路条件等の要因に大きな変動はなく、幹線道路沿いとはいえ商業地需要に強さは見られず、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、幹線道路沿いの路線商業地域であるが、自用の店舗も多く、投資目的の一棟売買等、賃料収入の多寡を指標とした商業事業者向けの取引市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い国道沿いに位置するため一定の集客力が認められる。地価水準は底値感もあり、概ね横這い程度で推移している。

地域要因の将来予測

商業地域として特段の変動要因はなく、当面は現況程度で推移するものと予測される。地価水準は底値にあるものとみられるため、今後は横ばい乃至若干の弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は低層店舗、事務所が建ち並んでいるが、投資目的での取引は少ない。貸店舗、事務所もみられるものの自用目的での取引が中心で、賃貸市場は熟成の程度が低く、取引にあたり収益性は重視されにくい。よって本件では、市場取引の実勢を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の比較的高い既成住宅地域である。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域で熟成も進んでおり、今後も現状のまま推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

2試算価格は上記の通りである。まず積算価格は既成市街地のため求め得なかった。また、対象標準地の地域は居住性重視の自用の居住目的の取引が中心であり、アパ−ト等の収益性重視の取引は少ない。そこで、収益性よりも居住性が重視される地域の状況から収益価格は参考に止め代表標準地との均衡を検討の上、比準価格を採用して冒頭に記載の通り鑑定評価額を決定した。