地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められないが、駅前再開発事業による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

中層店舗・事務所ビルが多い駅前の普通商業地域であり、再開発事業を契機とし今後も発展的に推移していくと予測する。地価水準は概ね横ばい∼強含み基調で推移していくと予測する。

価格決定の理由

テナント事務所ビルは旧式のものが多く、賃貸市場の熟成した地域とは言い難いものの、収益価格は不動産の経済価値の本質を形成するものであり当該地域において重視すべき価格と思料する。一方比準価格は近傍の取引事例から試算された実証的な価格で、主たる需要者の意思決定に際し重視され得る価格として説得力を有する。よって本件では比準価格を標準に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大垣駅至近で建設中の再開発ビルは上層部分のマンション約110戸が分譲全期で即日完売。駅近不動産の潜在的需要が顕在化した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、取引時点が概ね1年以内の4事例により試算し、駅前再開発などの動きを織り込んだ価格が得られたと判断する。収益価格は比準価格の7割程度にとどまったが、当該地域の商業建物は、住宅併用も含めて自己使用が優勢であり、収益性に関しては元本コスト、資産リスクに寛容な地合いが定着している。以上の市場実態に即して、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおりに決定した。

地域要因

大垣駅北口周辺の優良住宅団地や商業モールの出現により、北小校区の宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

大垣駅の徒歩圏に所在して熟成度が高く地域の変動分が少なかったが、近時の駅周辺の開発動向の影響から変動局面へ移行している。今後、一部に残る農地の宅地化や建替え等が徐々に進行するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、取引は自用目的のものが支配的である。付近で見られるアパートは節税目的のものが多く、土地からの稼得を期待するものではない。対象標準地程度の画地規模では十分な収益性は得られず、本件の試算でも収益価格は低位に求められた。以上から、本件では成約事例から求めて実証性を備える比準価格を標準とし、収益価格も参考にして、更に代表標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にある利便性の高い地域である。周辺ではマンションの開発等も見られ、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

大垣駅の徒歩圏内に位置しており、利便性に優ることから市場での人気は高い。需給関係は良好で、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は高く、説得力がある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法を適用することは出来なかった。

地域要因

大垣市の東玄関として人気は比較的高く、分譲住宅のミニ開発が継続している。また、地区計画による街路整備が進行中である。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかに農地も多く残る住宅地域であるが、徐々に農地の宅地転用が進んでおり、また地区計画の整備に伴い、今後は住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が強い同一小学校区の住宅地事例を採用しており実証的かつ規範性が高い。なお、周辺部では賃貸用アパートも見られるが、対象標準地規模でのアパート経営は見られないため収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

JR大垣駅周辺での不動産開発の影響が見られる。なお、当該地域は中規模スーパーも立地しており、繁華性は維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の画地規模を勘案するに需要者の中心は自己営業目的の個人事業主で、新規に土地を購入して賃貸用建物を建設することは少ないものと考えられる。よって、実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

規模の小さい既存の店舗等が営業を続けているが、新規店舗の出店、入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

大規模小売店舗等への顧客流出により緩やかに衰退していくと予測する。但し、大垣駅周辺が発展傾向にあり、当該地域も地価水準は、ほぼ横ばいにあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は、在来の個人住宅も介在する中、自用の小規模店舗が中心で商業事業者向けの賃貸物件は少なく、その賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、本件は、当市中心市街地の商業地の取引事例より求めた比準価格を標準に収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を主体とする住宅団地で、近隣環境に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅を中心とした住宅団地であり、自己使用目的での取引が中心である。経済合理的な賃貸経営は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は競争代替関係にある事例を採用して試算しており、信頼性が高い。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の小規模、又は個人営業の店舗が営業を続けているが、新規出店は殆どない。むしろ、閉鎖する店舗が増加しており、衰退傾向が続いている。

地域要因の将来予測

顧客の流出、後継者不足等のため空き店舗が増加しており、徐々に衰退していくと予測する。地域の衰退とともに地価は下落傾向が継続するが、周辺の住宅地との価格差が縮小しているため、下落幅は縮小すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺には賃貸用の商業ビルも見られるが、大半は築年が古い。近隣地域における店舗等の賃貸需要が低迷する中、賃貸用の商業ビルの建築を目的とした取引は殆どなく、取引の中心は自社ビル等の自用を目的としたものとなっている。よって、賃貸経営を基礎とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

中心市街地に程近い熟成した既成住宅地域であり、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られないため収益価格の規範性は低い。一方比準価格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。