地域要因

藤枝駅北側の商業地域であるが、駅前に再開発ビルの建設が計画されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であるが、新築の収益物件は少なく、自用目的の取引も多く見られる。比準価格は類似の4事例から求められており、不動産の市場性を反映した客観性、信頼性の高い価格といえる。収益価格は収益性に着目して求められた価格であるが、想定事項が多く客観性にやや欠ける。よって、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。中心部に比較的近く、生活利便性の良好な地域であることから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅・アパートを中心とした低層住宅地域であるが、格別の変動要因も見受けられないことから、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を主とする住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

焼津市中心部へ至る幹線街路沿いの路線商業地域であり、内陸部志向による背後住宅地域の熟成により需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線市道沿いの路線商業地域で、土地利用の規模、形態等は多様である。本件では比準価格と収益価格を求めたが、収益価格については、近隣地域の利用形態が自用の店舗を主としており、適正な賃料の把握が困難なため精度はやや劣るので、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、さらに宅地建物取引業者からのヒアリング、地域経済動向等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

藤枝駅南口近くの駅前通り沿い商業地域で、商業集積が進み、同駅近傍の複合ビルへの新店舗の進出も続いて需要は堅調であり、地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格はJR藤枝駅南口周辺の類似性の高い取引事例を中心に求めたもので、価格の信頼性は高いと判断する。藤枝駅南口周辺の商業地域では一部に新規ビルのテナント需要もあるが、相対的に自用目的の利用が多いため、収益性が土地価格に与える影響はやや小さい。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR藤枝駅に比較的近距離の交通・生活利便性、居住環境の良好な住宅地域で、内陸部志向により住宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

JR藤枝駅に近距離で、生活利便性、居住環境が良好な住宅地域であり、今後も土地利用に大きな変化はないものと予測される。需要の内陸部へのシフトにより、今後とも地価は比較的堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を主にアパート、事務所等が介在する住宅地域にある。アパート等収益目的の建物は少なく、標準的使用は自用の戸建住宅であって、規範性のある収益価格が求められないので、比準価格を標準にして、代表標準地からの検討を踏まえ、宅地建物取引業者からのヒアリング、本市の経済動向等も考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

藤枝駅から歩行圏内の利便性、快適性良好な区画整理済みの住宅地域であり、需要者の注目を常に集めており、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

藤枝駅南側は店舗やホテルの進出のほか商業施設の入れ替わりも見込まれ、代謝を進めながら、一層成熟している。そこから程近いこの界隈の需要も根強く、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。住環境の良さから、土地需要は安定しているが、宅地供給も多く、地価はほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理された住環境の良好な住宅地域であるが、格別の変動要因も見受けられないことから、今後も成熟した住宅地域として維持するものと予測される。

価格決定の理由

区画整然とした住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場、倉庫を主とした工住混在地域であるが、一部住宅地への移行が見られる。

地域要因の将来予測

工場、倉庫等が建ち並ぶ工住混在地域であるが、土地利用には大きな変化はないが、一部住宅地へ移行している。今後も現状の工住混在地域として維持すると思われるが、徐々に住宅化が進むものと予測する。

価格決定の理由

工場、倉庫等が建ち並ぶ工住混在地域であり、自己利用目的の取引が大半を占める。需要者は周辺の取引価格を重視して取引を行うものと判断して、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに周辺の取引動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本市中心部に比較的近距離の生活利便性の良好な住宅地域で、内陸部志向により需要は堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にした交通・生活利便性のほぼ良好な住宅地域で、今後も土地利用に大きな変化ないものと予測される。一次取得者の住宅地需要の内陸部へのシフトにより、地価は比較的堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は既存住宅地域で、アパート等の収益目的の建物も散見されるが、自用の戸建住宅が中心であり、比準価格を標準にし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに宅地建物取引業者からのヒアリング、本市の経済動向等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。