地域要因

土地利用状況については特に変化はないが、中心街の既成住宅地域においても人口の減少や少子高齢化の進行により徐々に活気が失われつつある。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面は地域内の標準的使用については変化はないが、中心市街地でも人口減少と老齢化が進行しており地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建て住宅が主体の地域で自用目的での取引が支配的であり収益価格の規範性は低いと考えられるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替競争関係にあって信憑性の高い事例資料を用い、価格形成要因比較を行って得られた価格で規範性が高く、また単価と総額との関連についても検討を加えたところ適正と認められた。さらに指定基準地との検討を踏まえた結果、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地利用状況については特に変化はないが、市街地内の既成住宅地域においても人口の減少や少子高齢化の進行により徐々に活気が失われつつある。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面は地域内の標準的使用について変化はなく、人口減少と老齢化によって地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建て住宅が主体の地域で自用目的での取引が支配的であり収益価格の規範性は低いと考えられるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替競争関係にあって信憑性の高い事例資料を用い、価格形成要因比較を行って得られた価格で規範性が高く、また単価と総額との関連についても検討を加えたところ適正と認められた。さらに下記の代表標準地の価格からの検討を踏まえた結果、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

東舞鶴中心市街地に存するアーケード商店街であるが、近隣の商店街を含めて空き店舗や売り物件が見られ、成約までの期間が長期化している。

地域要因の将来予測

 東舞鶴の中心的商業地域であるが、大型商業施設への顧客流出の影響もあって商況は芳しくなく、店舗の空室状態も長期化してきており、当面は地価の下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較も妥当であり、現実の取引市場を反映した価格を得た。他方、近隣地域は舞鶴市の中心商業地であるものの、賃貸収益を目的とする取引は少なく、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東舞鶴の市街地郊外に形成された農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はない。地域の特性から需要は限定的で、弱含みの状態が続く。

地域要因の将来予測

 旧来からの農家集落地域であり、土地の利用状況等に格別の変化は見られないが、中長期的には衰退傾向で推移するものと予測し、地価についても、当面は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、取引件数が少なく広域的に事例を採用したが、各種補修正や要因比較は適切で、現実の取引市場を反映した価格を得た。近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域で、賃家に対する需要が殆どなく、賃貸市場が発達していないため収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅も見られる既成住宅地域であり、地域要因に大幅な変動は認められない。

地域要因の将来予測

いわゆる集落地域であり、土地利用状況に変化は少なく、当面は現状を維持するものの、中長期的には衰退傾向で推移するものと予測され、地価水準ついても緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

収益物件を想定することが合理的でないため収益価格は試算しなかった。試算価格として比準価格のみが求められたが、対象地の存する近隣地域においては、自用目的の取引が中心となっており、対象地の地域要因との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性を有するものと判断される。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

集落地域であり、地域要因に大幅な変動は認められない。

地域要因の将来予測

いわゆる集落地域であり当面は現状を維持するものの、山裾の河川沿い地域で自然的環境条件にやや劣り、中長期的には衰退傾向で推移するものと予測され、地価水準ついても緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

集落地域で収益物件を想定することが合理的でないため収益価格は試算しなかった。試算価格として比準価格のみが求められたが、対象地の存する近隣地域においては、自用目的の取引が中心となっており、対象地の地域要因との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性を有するものと判断される。したがって、標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

個人商店を主とする旧来からの商業地域で空店舗も増えつつあり、また、消費購買力の流出による商圏の縮小傾向が続く等地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来からの国道沿いの商業地域で土地利用に変化等は見られず当面は現状を維持するが、郊外型店舗への顧客の流出傾向により衰退傾向で推移するものと予測される。地価水準についても下落傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、自用の店舗兼住宅を主体とする地域で、賃貸店舗の供給があってもテナント誘致が困難であり、地域経済回復の緩慢及び店舗需要の低迷等から商業事業者の賃貸需要も弱く収益性の低下が顕著であることから、価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断した。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動等は認められないが、長期の地価下落による値頃感、底値感等から需要に持直しが見受けられ、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅前の既成商業地域であり、新規出店、高度利用等も進展せず、土地利用に大きな変化は認められない。地域経済の回復は漸進的ながら一部需要の持直しも見え始め、今後地価は安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は商業地域では重視すべきであるが、自用物件が多いことや賃貸需要が弱含み元本に見合う収益が収受されていないこと等により、低位に試算された。他方、比準価格については価格牽連性の緊密な多数の市内商業地の事例から試算され、市場取引の実態が十分に反映されており、実証的で精度の高い価格であると判断される。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、前年価格及び指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に特別な変動は認められないが、競合物件も多く地域的な選好性等にやや翳りも見られ、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

利便性を有する成熟した住宅地域で土地利用に変化は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。圏内での競合物件も多く、若干競争力に劣りも窺えること等から、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であり、収益価格の試算は行わなかった。快適性がより重視される戸建住宅中心の地域であり、また同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係が認められる信頼性の高い多数の取引事例が得られたため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

山間に形成された住宅地域で、土地の利用状況に特段の変化はない。平成29年1月1日より用途地域が第1種中高層住居専用地域に変更された。

地域要因の将来予測

 中小規模の一般住宅を主体とした既成住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見られず、今後も現状を維持して推移するものと予測するが、当面は地価の下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、当該地域にはアパートも見られるが、自用目的での取引が中心であり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中舞鶴地区は人口減少率が大きい地域であり、また、駅徒歩圏外で交通接近性が劣ることから、市場競争力は低位である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。利便性等で競争力が劣るため、地価水準については今後も下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、収益物件としては転出に伴う貸家が見られる程度の主に快適性等を重視する戸建住宅を主体とする地域である。土地は自用目的での取引を中心とし、規模から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域で収益性が見込めないことを斟酌し、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市民病院の開院及び赤十字病院の新病棟完成等医療施設の充実が図られるも、競合する駅周辺の新規分譲地の苦戦から地価は微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は農地等が散見されるものの宅地転用の動きは弱く土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される。地価水準については徐々に下落率緩和が進むものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内はアパートが見られるが遊休土地の活用によるものが大半であり、戸建住宅を主体とする地域で快適性や利便性を重視する自用目的での取引が中心であり土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと判断した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に特別な変動等は認められないが、圏内での競合物件も多く需要は弱含みで推移し、地価の下落は存続している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、土地利用に変化は見られないが、周辺では新規分譲開発も行われ、今後熟成が進むものと予測される。圏内には選好性の高い競合物件も多数存在し、緩やかながら地価の下落が存続するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は前面道路による容積率の制約等から、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であり、収益価格の試算は行わなかった。快適性がより重視される戸建住宅主体の地域であり、また同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係が認められる信頼性の高い多数の取引事例が得られたため、比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の一部が土砂災害警戒区域に指定されており、住環境、利便性等の観点から需要に限定傾向が見受けられ、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域で土地利用に変化は見られず、当面は現状を維持するものの衰退傾向で推移するものと予測される。地域的な選好性に劣り需要に限定傾向が見られることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は前面道路による容積率の制約等から、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であり、収益価格の試算は行わなかった。快適性がより重視される戸建住宅主体の地域であり、また同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係が認められる信頼性の高い多数の取引事例が得られたため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

水産加工関連の土地需要は少なく、住宅地需要も弱含みで推移しているため、地価は依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格のみが求められたが、対象地の存する近隣地域においては、自用目的の取引が中心となっており、対象地の地域要因との類似性、代替性を有する取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性を有するものと判断される。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市郊外の既存集落地域で、外部からの流入もなく地域要因に変動はない。需給は緩慢な状態が続き、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

農業・漁業従事者中心の既成住宅地域であり、今後も現状通り推移するものと予測される。過疎化が進行しており、住宅需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、新規の賃貸用建物を建築し、賃貸経営を想定することは適切ではないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。