京都府舞鶴市字余部下小字余部下６８２番１外(東舞鶴駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,600円

2017年01月01日に行った京都府舞鶴市字余部下小字余部下６８２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,600円/㎡としました。

京都府舞鶴市字余部下小字余部下６８２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府舞鶴市字余部下小字余部下６８２番１外
住居表示 
価格51,600円/㎡
交通施設、距離東舞鶴、3,300m
地積149㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況国道沿いに店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西20.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉岡和潔氏による調査レポート

不動産鑑定士吉岡和潔
価格51,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因個人商店を主とする旧来からの商業地域で空店舗も増えつつあり、また、消費購買力の流出による商圏の縮小傾向が続く等地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの国道沿いの商業地域で土地利用に変化等は見られず当面は現状を維持するが、郊外型店舗への顧客の流出傾向により衰退傾向で推移するものと予測される。地価水準についても下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は同市市街地及びその周辺で形成される商業地域を中心とする圏域である。小規模低層物件を中心とする古くからの商業地域のため、需要者は地元個人事業者が中心である。顧客流出傾向や商業中心地移行等、消費購買力の流出による従来の商圏の縮小傾向が続いていており需給は総じて弱含みである。近隣地域では土地需要そのものが希薄で設備投資意欲等が弱く個別性が強いことも相俟って、市場での需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
一般的要因臨海型貿易工業都市。人口減少・高齢化の進展から需要は弱含みであるが、京都縦貫自動車道の全線開通により、観光や産業への期待は高まっている。

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格51,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成29年1月1日から都市計画の用途地域が商業（80 400）・準防火から準住居（60 200）・準防火に変更された。
地域要因の将来予測小規模の店舗併用住宅が主体の旧来の商業地域で標準的使用に変化はないが、交通量の多い幹線道路沿いという立地メリットが生かされておらず衰退が予測される。
市場の特性同一需給圏は舞鶴市内の市街地を中心にその周辺地域を含む圏域における類似の商業地域の区域と認められる。需要者は舞鶴市内の個人や事業法人が中心であるが、同一需給圏外からの需要も考えられる。幹線道路沿いでありながら小規模画地の多い商業地域のため、敷地規模の大きい沿道型店舗などの進出がないものとみられ取引事例自体が少ない。閉店などで住宅地に転換する事例もあり需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因舞鶴商工会議所の市内の業況DI調査（平成28年7∼9月期）によると、この1年間でかなり悪化し経営上の主な問題点は需要の停滞となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4747971
北緯 135度3859918

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東舞鶴駅(地価相場 51,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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