京都府舞鶴市行永東町１３番１外(東舞鶴駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,700円

2017年01月01日に行った京都府舞鶴市行永東町１３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,700円/㎡としました。

京都府舞鶴市行永東町１３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府舞鶴市行永東町１３番１外
住居表示 
価格70,700円/㎡
交通施設、距離東舞鶴、750m
地積328㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井忠夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井忠夫
価格70,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地利用状況については特に変化はないが、中心街の既成住宅地域においても人口の減少や少子高齢化の進行により徐々に活気が失われつつある。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、当面は地域内の標準的使用については変化はないが、中心市街地でも人口減少と老齢化が進行しており地価水準は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね舞鶴市東地区内の既成住宅地域。需要者は当該圏内居住の個人が中心で、ミニ開発目的の不動産業者も含まれる。同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性の良い上品等の住宅地であるが市の人口は減少傾向にあり、世帯分離に伴う需要が中心となっている状況である。供給の方も少ないが、高額物件となることから有効需要も少ない。需要水準に即応する価格帯は、対象標準地の規模の土地では2千万円から2千5百万円とみられる。
一般的要因舞鶴商工会議所の市内の業況DI調査（平成28年7∼9月期）によると、この1年間でかなり悪化し経営上の主な問題点は需要の停滞となっている。

新見憲一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士新見憲一郎
価格70,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性良好な住宅地域であり、住宅地市場はほぼ堅調に推移している。
地域要因の将来予測 一般住宅が多い既成住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にて推移し、地価は徐々に下落緩和が進むものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、舞鶴市の市街地に形成された住宅地域の範囲で、東舞鶴駅圏を中心としている。需要者の中心は舞鶴市在住者を中心に、転入需要も相応に認められる。周辺にて競合する大規模分譲地（ハーモネートタウン行永桜通り）に対しては選好性に劣るが、同分譲地は完売に近い状況であり、当該圏域の住宅市場には底堅さが伺える。価格帯は新築戸建住宅で3，000万円∼4，000万円程度が中心とみられる。
一般的要因舞鶴市は、コンパクトシティを目途に平成29年1月1日より広域的な用途地域等の変更を行った。また、北陸新幹線は舞鶴ルート不採用となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度462968
北緯 135度3986159

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東舞鶴駅(地価相場 51,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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