地域要因

店舗としての需要はほとんど見込めない。住宅用地としての需要は可能性があるが、その場合価格は住宅地並みにまで低下すると考えられる。

地域要因の将来予測

日用品の需要を満たすことができないほど店舗数が少ない。顧客は駅周辺や近郊の地場スーパーに流れている。将来的には混在住宅地域へと移行する可能性が高く、地価は当面下落を続けると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域における不動産取引は自用の住宅を目的としたものがほとんどで、商業用途を目的としたものは極めてまれである。取引においては周辺の住宅地価格を念頭に、慣習的価格や取引先例を指標として価格が決定されている。商業用建物の賃貸借慣行が認められない地域であり、収益性の価格形成に対する影響はほとんどないと考えられる。よって、当該比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に食品スーパーと小学校があり利便性が高く堅調な需要があるが、幅員が4m程度の街路条件が相対的に劣る地区に対する人気は低い。

地域要因の将来予測

JR松任駅エリアの利便性の高い住宅地の価格が上昇しており、割高感から利便性は劣るが低価格帯の遠郊外の住宅地域に土地需要が流れ込んでいる。これにより地価は下落幅を縮小させ横ばいに向かう可能性がある。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似の住宅地域等における現実の取引から求めたものであり、当該住宅圏における市場価値を適切に表していると思量される。周辺には単身向けあるいはファミリー向けアパートも認められるが、最終需要者による不動産取引は自己使用目的によるものが支配的であり、取引先例を指標とし快適性・利便性を重視して価格が決定されている。よって比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

白山市美川地区に隣接。加賀海浜産業道路の起工。

地域要因の将来予測

当該地域は集落的住宅地域であり、今後とも現況のままの住環境と予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件は散見する程度で賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は求められなかった。よって、自用目的での取引が中心であり、市場の実態をより反映した比準価格を重視し、地価動向をも勘案のうえ比準価格から鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内の食品スーパーの集客力がプラスに作用しているが、顧客は日常の買い物客に限定されている。新規の店舗の進出等はみられず、発展性は低い。

地域要因の将来予測

地域内にある根上地区最大の食品スーパーが集客の核となっている。顧客の流出の起因となるような大型商業施設が半径3㎞圏内に存しないため、急速な衰退はないと考えられる。地価は将来的に安定に向かうと予測する。

価格決定の理由

1階店舗2階が住宅である低層の複合建物と戸建住宅が混在しているが、商業用テナントの新規供給はほとんど見られないなど賃貸向け物件に対する需要は減退している。これに対して近年の不動産取引においては自用の戸建住宅目的のものの比率が高まっており、収益性が需要者の意思決定に占める比重が低下している。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR能美根上駅や商業施設に近く利便性は高いが、住宅用地ストックに対して需要量が相対的に小さく、地価は下落傾向から抜け出せない。

地域要因の将来予測

能美市の住宅地市場で根上地区に対する需要が相対的に弱く、これに対して既存の空き地や空き家等のストック量が需要を大きく上回っている。将来的には供給過剰傾向が強まり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は周辺の類似の住宅地域における5事例を採用して求めた。周辺には単身向けあるいはファミリー向けの低層アパートも認められるが、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。不動産取引は自用の戸建住宅取得を目的とするものにほぼ限定され、価格形成に対する収益性の影響はほとんどないと考えられる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの既成住宅地域である。周辺で最近能美工業団地が新規分譲された。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では中規模戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件は散見する程度で賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、そのため収益価格は、低く求められている。よって、自用目的での取引が中心であり、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけて市場動向を勘案して比準価格から鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集落外からの転入による需要が見込めない地域であり、不動産市場は極めて低調である。空き地の消化が進まず、地価は下落傾向を続けている。

地域要因の将来予測

旧来の農家集落的な色彩が強い地域では集落外部からの土地需要がほとんど見込めず、集落外の新興住宅圏で利便性の高い地域と比較して相対的に競争力が低くなっている。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は周辺の類似地域等からの取引事例を採用して求めた。周辺には低層のアパートも混在しているが、不動産取引は自己使用の住宅取得や駐車場等の自用目的にほぼ限定されており、集落内の慣習価格や取引先例を指標として価格が決定されている。集落地域における価格形成過程は、比準価格に最も集約的に反映していると判断されるので、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。