地域要因

旧街道沿いの住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR米原駅徒歩圏に属する旧街道沿いの住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の米原市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、駅方面からの大きな変動要因もなく、安定的に推移しつつあり、地価はほぼ横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

米原駅に近く比較的利便性の高い住宅地域である。広域的には開発動向は見られるが駅方面からの特に大きな変動要因もなく土地利用は現状維持で推移しており、住宅地価はほぼ横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、また、共同住宅が散見されるものの、賃貸市場が余り成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに区画整理された住宅地域であり、既に熟成した閑静な住宅街を形成しており、住宅需要は弱含みで地価は横這いから微減傾向にある。

地域要因の将来予測

米原駅徒歩圏内の比較的利便性の高い住宅地域である。駅方面からの特に大きな変動要因もなく土地利用は現状維持で推移しており、住宅地価は横這いから微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、また、賃貸市場が余り成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山裾に存する古くに開発された住宅地域であり、需要は弱く地価は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

山裾に存する古くに開発された住宅地域である。住宅団地として既に熟成しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。最寄駅徒歩圏内であるが需要は弱く、地価は引き続き弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域のうち米原市内の住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は戸建住宅が中心の住宅地域であり、共同住宅は見られず賃貸市場が未成熟であること、また対象標準地の画地規模より共同住宅の建築を想定することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内に存するが、古くからの既成住宅地域であり、市場は閉鎖的で需要は弱含みである。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。最寄駅徒歩圏内に存するが、地域性より地縁的選好性を有するため需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する既成住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は古くからの農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり賃貸市場が成立しておらず、また市街化調整区域内に存し法的規制の観点からも賃貸を想定することは非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、繁華性、収益性が低く、需要は依然として弱含みである。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から試算しており、市場性を反映して信頼性を有する。収益価格は、対象標準地に低層店舗を建築することを想定して試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。よって信頼性を有する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成商業地域であるが、商業地としての繁華性は低く、衰退傾向にある。地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、当該地域における取引事例が少ないことから、比較的類似性の高い事例を中心に収集・試算しており説得力が高い。対象標準地は、商業地域内に存するが、自用の店舗併用住宅中心の繁華性の劣る地域であり、店舗等の賃貸はほとんどなく、また賃貸需要も認められず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算せず、標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

鳥居本駅勢圏に属する郊外の住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の彦根市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

彦根市北部の旧街道沿いの既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。取引市場はやや閉鎖的で、地区外からの流入は少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は彦根市北部に位置する旧街道沿いの既成住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟な状態にあるため収益還元法は適用しない。比準価格は対象標準地と類似性を有する既成住宅地域内の事例を広域的に収集し比較して求めたもので実証性を有する。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。