滋賀県米原市岩脇字フトンボ３００番４７(米原駅・坂田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,900円

2017年01月01日に行った滋賀県米原市岩脇字フトンボ３００番４７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,900円/㎡としました。

滋賀県米原市岩脇字フトンボ３００番４７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県米原市岩脇字フトンボ３００番４７
住居表示 
価格43,900円/㎡
交通施設、距離米原、1,100m
地積172㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。北西向きの標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因山裾に存する古くに開発された住宅地域であり、需要は弱く地価は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測山裾に存する古くに開発された住宅地域である。住宅団地として既に熟成しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。最寄駅徒歩圏内であるが需要は弱く、地価は引き続き弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、米原市を中心とした湖北地域の住宅地域である。需要者は、米原市内に居住又は勤務する住宅一次取得者が中心であり、JR東海道本線等を利用して市外へ通勤する者も見られる。本地域は米原駅徒歩圏内に存するが、山裾に古くに開発された住宅団地であり、代替競争関係を有する不動産と比較して競争力が劣り、需要は弱含みである。市場で中心となる価格帯は、180㎡程度の土地で総額700万から900万程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。米原市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進行が顕著である。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格43,900円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する北西向きの一方路画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅地域で、土地利用は安定的である。米原市内の住宅地に対する需要は全体的に弱含みで、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測JR米原駅勢圏の山裾に位置する住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。需要は弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向が続くものと判断する。
市場の特性同一需給圏は湖北地域の一般住宅地域である。需要者は、自己の居住を目的とした地元居住者が中心である。市況は、全体的に需要がやや弱含みで供給過多傾向にあるが、立地条件に優れたエリアの需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で総額600万円∼900万円程度と認められる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の高齢化は県全体よりも高い割合である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3252781
北緯 136度2935095

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

米原駅(地価相場 38,800円/㎡)坂田駅(地価相場 27,500円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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