滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番(坂田駅・田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,500円

2017年01月01日に行った滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,500円/㎡としました。

滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番
住居表示 
価格17,500円/㎡
交通施設、距離坂田、600m
地積393㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格17,500円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の角地であり、通風等の居住の快適性に優れるため、競争力の程度は相対的にやや優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内に存するが、古くからの既成住宅地域であり、市場は閉鎖的で需要は弱含みである。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。最寄駅徒歩圏内に存するが、地域性より地縁的選好性を有するため需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、米原市を中心とした湖北地域、湖東地域の既成住宅地域と判断した。最寄駅には近いが、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、その地域性より需要者は地縁的選好性を有する地元居住者等に限定される傾向がある。外部からの流入が極めて少ない閉鎖的な市場構造であり、需要は弱い。取引件数が少なく、市場で中心となる価格帯を明確に見出すことは困難であるが、400㎡程度の土地で総額600万円から800万円程度である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。米原市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進行が顕著である。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格17,500円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する角地にある画地で、通風等の居住の快適性に優れ、競争力は相対的に強い。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域であり、土地利用は安定している。地縁的選好性が強く、住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅が多い既成住宅地域で、今後も現状を維持しながら推移すると予測する。米原市内の古くからの既成住宅地に係る市場は供給過多にあり、当面地価は下落傾向が続くものと判断する。
市場の特性同一需給圏は湖北地域の既成住宅地域である。需要者は、自己の居住を目的とした周辺地域の居住者である。需要は地縁的選好性を有する者に限定される傾向が強く、弱含んでいる。取引件数が少なく需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、360㎡の土地で概ね600万円∼700万円である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の高齢化は県全体よりも高い割合である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3404206
北緯 136度2925038

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県坂田郡近江町大字箕浦字立町１６１番２滋賀県坂田郡近江町大字顔戸字西道柳１３６８番２９滋賀県坂田郡近江町大字顔戸字西道柳１３６８番３７滋賀県坂田郡近江町大字高溝字重町１９２番３０滋賀県坂田郡近江町大字顔戸字北小路８２７番滋賀県米原市春照字森ノ上５５９番１外滋賀県米原市高溝字狐塚３４４番１外滋賀県米原市宇賀野字西屋敷１１２７番滋賀県米原市上野字堀東６５６番滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外

参考：近隣駅の地価相場

坂田駅(地価相場 27,500円/㎡)田村駅(地価相場 43,600円/㎡)米原駅(地価相場 38,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード