滋賀県彦根市鳥居本町字森次１８７２番３６外(鳥居本駅・フジテック前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,800円

2017年01月01日に行った滋賀県彦根市鳥居本町字森次１８７２番３６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,800円/㎡としました。

滋賀県彦根市鳥居本町字森次１８７２番３６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県彦根市鳥居本町字森次１８７２番３６外
住居表示 
価格38,800円/㎡
交通施設、距離鳥居本、700m
地積251㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格38,800円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する南向きの画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測鳥居本駅勢圏に属する郊外の住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖東地域の類似の住宅地域。特に、彦根市中心部から離れた郊外の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、少ないながら周辺市町からの流入も見られる。近年における市場の需給動向は、供給過剰感等から弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で800万円∼1，200万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。彦根市の人口と世帯は微増傾向だが、不動産市場は供給過剰感がある。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格38,800円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であるが南向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。個別的要因に変動はない。
地域要因彦根市鳥居本地区の国道8号線以東の山手に位置し相対的に狭隘な市場性で需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測彦根市の郊外の鳥居本に位置する熟成した住宅団地であり、土地利用は現状維持と予測する。彦根市内の分譲地供給過剰もあり、市街地中心部とは分断され、利便性が劣るため需要減退により地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は近江鉄道本線鳥居本駅及びJR東海道本線の彦根、米原駅等の駅勢圏郊外を中心とした住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心としており、総じて市場規模は狭い。旧宿場町として繁栄した鳥居本地区であるが彦根市中心部からは山間部で隔てられた地域で独自の市場規模を有し需要は弱含みである。中心となる土地価格帯は700万円∼1，100万円、新築住宅で総額2，000万円前後の取引が中心である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。彦根市の人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては供給過剰感がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2831913
北緯 136度2842423

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県彦根市鳥居本町字立町１６６８番

参考：近隣駅の地価相場

鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)彦根駅(地価相場 51,850円/㎡)ひこね芹川駅(地価相場 51,500円/㎡)米原駅(地価相場 38,800円/㎡)彦根口駅(地価相場 49,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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