滋賀県米原市下多良字神通９９番７(米原駅・坂田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,400円

2017年01月01日に行った滋賀県米原市下多良字神通９９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,400円/㎡としました。

滋賀県米原市下多良字神通９９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県米原市下多良字神通９９番７
住居表示 
価格59,400円/㎡
交通施設、距離米原、550m
地積256㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格59,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因駅徒歩圏の住宅地域であり、駅方面からの大きな変動要因もなく、安定的に推移しつつあり、地価はほぼ横這い傾向にある。
地域要因の将来予測米原駅に近く比較的利便性の高い住宅地域である。広域的には開発動向は見られるが駅方面からの特に大きな変動要因もなく土地利用は現状維持で推移しており、住宅地価はほぼ横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR米原・坂田駅勢圏の一般住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元企業通勤者層及び地元個人事業者層と見られる。近隣地域は駅近くの利便性良好な住宅地域であり、周辺宅地開発も見られ一次取得者層を中心に比較的人気があり需要は底堅い。中心価格帯としては、250㎡程度の土地で1，500万円∼1，700万円、新築戸建で2，500万円∼2，700万円程度である。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格59,400円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR米原駅徒歩圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需給は概ね均衡しており、地価水準は横ばい傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖北及び湖東地域の類似の住宅地域。特に、JR米原駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、米原市居住者が中心で、周辺市町からの流入はあまりない。近年における市場の需給動向は、景況感等から概ね均衡している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で1，300万円∼1，700万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。米原市の人口は微減、世帯は微増傾向。旧米原町と旧近江町は人口微増。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3172429
北緯 136度2868022

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

米原駅(地価相場 38,800円/㎡)坂田駅(地価相場 27,500円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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