滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３(米原駅・フジテック前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,500円
2017年01月01日に行った滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県米原市入江字丸葭２７４番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 米原、800m |
| 地積 | 254㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ市街地に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内田宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内田宏 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 古くに区画整理された住宅地域であり、既に熟成した閑静な住宅街を形成しており、住宅需要は弱含みで地価は横這いから微減傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 米原駅徒歩圏内の比較的利便性の高い住宅地域である。駅方面からの特に大きな変動要因もなく土地利用は現状維持で推移しており、住宅地価は横這いから微減傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR米原・坂田・田村駅勢圏の一般住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元企業通勤者層及び地元個人事業者層と見られる。近隣地域は米原駅徒歩圏内の比較的利便性良好な住宅地域であり、変動要因も少なく安定的に推移しているが、住宅需要は依然弱い。中心価格帯は、200㎡程度の土地で1，000万円∼1，200万円、戸建で1，500万円∼2，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。 |
三宅純也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三宅純也 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | JR米原駅勢圏に属する調区内住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね湖北及び湖東地域の類似の住宅地域。特に、JR米原駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、米原市居住者が中心で、周辺市町からの流入はあまりない。近年における市場の需給動向は、景況感等からやや弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は更地で1，200万円∼1，600万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。米原市の人口は微減、世帯は微増傾向。旧米原町と旧近江町は人口微増。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度31151000000001 北緯 136度2830333 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
米原駅(地価相場 38,800円/㎡)フジテック前駅(地価相場 43,900円/㎡)坂田駅(地価相場 27,500円/㎡)鳥居本駅(地価相場 47,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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