地域要因

生活の利便性が高く、地域全体に土地需要は堅調である。リニア中央新幹線の影響はわずかながら認められる。

地域要因の将来予測

 当該地域は、比較的利便性に優れた旧市内に隣接した住宅地域である。直接的ではないものの隣接周辺地域としてリニア中央新幹線の開発に伴う影響を若干ながら受けていくものと思われる。

価格決定の理由

生活の利便性は概ね良好であり、対象標準地周辺にはアパート等も混在するが、総じて市場は未熟成であり中古アパートの空室が増えている。自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として代表標準地との検討を考慮し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

飯田中心市街地内でも比較的繁華性の高い普通商業地域であるも、郊外店等に押され、依然として商況低迷状況にある。

地域要因の将来予測

飯田中心市街地内にあって、JR飯田駅等にも近い幹線街路沿いの既存商業地域である。郊外型大型店への顧客流出等の影響を受け旧来の繁華性を急速に失いつつあり，地価は今後も下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 現下での商業地取引自体は数少ないながらも市内取引事例等より試算された比準価格は実証的で規範性が高い。また、当該地域内での商況低迷の中で店舗、事務所とも賃貸需要も低迷しており，適正な賃料水準を見出すことが困難になりつつあることから，収益価格は相対的に信頼性がやや低いものと言わざるを得ない。よって，現実の市場実態を反映した比準価格を重視し，収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

官公庁、大学に徒歩圏の既成住宅地域であるが道路系統、生活利便性がやや劣り、高額需要は三輪・若里地区にシフトしている。老年人口割合が高い。

地域要因の将来予測

古くからの住宅地域であるため開発余地は少なく当面現状のまま推移すると思料する。街路条件及び生活利便性にやや難があるが、値頃感が出てきていることから地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

本地域は、アパートも見られるが、戸建住宅中心の居住の快適性を重視する住宅地域である。比準価格は標準地と価格牽連性の高い周辺地域の自己使用目的の取引事例に基づいており説得力は高い。一方、対象標準地は画地規模が小さく間口も狭いので事業収支の観点からアパートを想定することが困難なため収益価格は試算しなかった。因って、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

飯田駅西方の路線沿いの近隣商業地域であるが、連接する主要地方道飯島・飯田線の延伸と沿道商業施設の進出等による競争力の落ち込みは大きく、当面地価は弱含みで推移と予測。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例から試算したもので規範性が高い。収益面では店舗事務所とも新たな借手が乏しく、適正な賃料水準を見出すことが困難になりつつあることから収益価格は相対的に信頼性が劣るものと考えられる。自用目的の取引が多い地域性も考慮の上、比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

リニア中央新幹線駅予定地の周辺地域にあるも地価への影響等はまだ弱い。当該事業による周辺地域への本格的な影響はまだ今後のことと予測される。

地域要因の将来予測

飯田市郊外の大型店等が建ち並ぶ国道の背後に位置し，リニア駅予定地にも近い。現下では不動産取引も比較的平穏であるも、リニア関連の用地買収の展開等に伴い不動産取引等にも動きが出てくるものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域においてはアパート等貸家も見られるも，これら収益物件への新規投資は既住地主を主体とし，かつ供給過剰傾向にあること等からアパート等の新規建築は減少傾向にある。リニア新幹線事業による影響等はまだ比較的弱い中で、現下での土地取引は依然として自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占めることから，市場実態を反映する比準価格を重視し，収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

リニア中央新幹線事業等の影響を受けて当該地域に対する有効需要もやや回復し、地域内地価はほぼ横這い傾向にて推移しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は飯田市中心部の東方、国道沿いに大型店舗等も存する市内有数の路線商業地域で、店舗の連坦性に優れている。リニア駅予定地等にも近く、期待感等もあり地価は回復基調にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 求められた試算価格は開差を生じ、収益価格は低位に求められたが、近隣地域内には、貸店舗、貸ビル等賃貸物件も存するも、一部自用のものが多く、かつ総じて賃貸市場は未熟成であり、現下では依然として自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を中心とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

郊外大型店舗の進出により既存商業地の収益性の低下、業務用地需要の減少が見られる。リニア新幹線事業による当地域地価への影響は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域はJR伊那八幡駅に近い国道沿いの在来の近隣商業地域で、近年のアップルロード周辺等の郊外型大型店舗の進出、及び消費需要の減退の影響を受け、引き続き地価は下落基調にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 対象近隣地域内は、低層の自用の小規模店舗が中心で、収益目的での賃貸物件は少なく、稀に空き店舗を貸す例が見られる程度で、総じて賃貸市場の熟成の程度は低い。地域内では自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

松尾地区中心部に位置する分譲住宅地域だが、周辺では農地も多く、宅地分譲が盛んに行われ、供給過剰気味で、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも散見されるが、これらは既存の地主の建築に限定されていたが、景気低迷に伴いアパート等収益物件への新規投資はほとんど見られなくなった。取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占めることから、市場実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。