長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４(伊那上郷駅・桜町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


74,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,000円/㎡としました。

長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字長野字上長野１２２１番４
住居表示 
価格74,000円/㎡
交通施設、距離長野、2,300m
地積150㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模及び中規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格74,200円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因官公庁、大学に徒歩圏の既成住宅地域であるが道路系統、生活利便性がやや劣り、高額需要は三輪・若里地区にシフトしている。老年人口割合が高い。
地域要因の将来予測古くからの住宅地域であるため開発余地は少なく当面現状のまま推移すると思料する。街路条件及び生活利便性にやや難があるが、値頃感が出てきていることから地価は下げ止まりつつある。
市場の特性同一需給圏は長野市中心市街地周辺の住宅地域であり、特に大字長野等の国道406号以北の近郊住宅地域が価格牽連性の高い地域である。需要者の中心は市内居住者である。土砂災害警戒区域の末端に位置するが地価への影響は認められない。三輪・若里等の競合地域に比し生活利便性にやや難があるが、官公庁、大学に近く、また値頃感が出てきたことから地価は下止まりつつある。土地1200万円、新築戸建住宅で3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因長野県経済の緩やかな回復と北陸新幹線開業による長野市拠点化の動き等もあり、利便性の高い市内住宅地域では価格は回復傾向にある。

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格73,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。中心部に近く利便性や快適性に優る住宅地の需給環境は改善している。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅のほか、アパートや官舎、月極駐車場等も見られる古くからの住宅地域で、狭隘な道路も介在し、街路条件はやや劣る。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市中心部に比較的近い熟成した住宅地域で、需要者の中心は市内居住の中堅サラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地等を利用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、長野市中心部に近い利便性等を反映して安定している。土地は1，000∼1，500万円、新築戸建は3，500万円以内が需要の中心で、土砂災害警戒区域（土石流）に指定されているが、取引価格への影響は特に認められない。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用面等でも改善が続いていることから、景気は緩やかに回復している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5263823
北緯 137度837

参考：該当物件周辺マップ

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長野県飯田市松尾３６８４番３長野県飯田市中央通り３丁目４９番長野県下伊那郡上村字ヒツシマ４７９番２長野県下伊那郡南信濃村和田１２４２番１外２筆長野県下伊那郡南信濃村和田１１３７番外１筆長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１長野県飯田市鈴加町２丁目４６番２長野県飯田市上殿岡１９４番５外１筆長野県飯田市竹佐６５５番２長野県飯田市上郷飯沼３２１５番３外３筆長野県飯田市桜町１丁目３９番１長野県飯田市上殿岡５３１番９外４筆長野県飯田市松尾明５０４３番７外４筆長野県飯田市上郷別府３３４４番３長野県飯田市南信濃木沢９０４番長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外長野県飯田市上郷別府３３４４番３長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外２筆

参考：近隣駅の地価相場

伊那上郷駅(地価相場 37,100円/㎡)桜町駅(地価相場 37,100円/㎡)飯田駅(地価相場 33,500円/㎡)元善光寺駅(地価相場 29,300円/㎡)鼎駅(地価相場 33,500円/㎡)下山村駅(地価相場 37,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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