地域要因

既存市街地内の利便性、快適性に優れた住宅地域として安定的に推移しており、地域地価は今後も底堅い需要を背景に安定的に推移するものと予測。

地域要因の将来予測

松本中心市街地南部に位置する利便性の高い住宅地域であり、住環境、交通接近条件等にも恵まれ堅調な宅地需要を有する地域であるところから、今後も堅調な展開が見込まれるところである。

価格決定の理由

対象地域は市街地近接の宅地需要の堅調な住宅地域であるところから、地域内における土地取引は自用目的が中心となっており、アパート等の周期目的物件の取得もあるも相対的にはまだ少ない。当該地域性を反映し、実証性に優る比準価格を中心としつつも、不動産の収益性に着目した理論的価格である収益価格も関連づけ、代表標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

国道19号沿いの路線商業地で交通量が多く、周辺には新規出店の動きも見られつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域はロードサイド店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が多く繁華性が認められるものの、賃料の遅行性等により地価に比して賃料水準が未だ低位に留まり、収益価格も低めに試算された。一方、比準価格は、対象標準地と地域性の類似する規範性の高い幹線道路沿いの取引事例を採用し、各事例の補修正は適切に行われ、実証的かつ説得力が強い。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

規制緩和傾向にあるも調整区域であり需給は基本的に弱含み。現在特別な地域変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

既成が強い調整区域内にあるも市街化区域に隣接し、利便性は他の調整区域より優れる。現在、特別な地域変動要因も無く、地価は値頃感もある為、下落緩和傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域において勤労者向けの賃貸用共同住宅が散見されるほかは、戸建住宅が事情により賃貸される程度である。周辺を含み近隣地域は自用目的での取引が中心であるところから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からも妥当なものと判断した。

地域要因

特に変動要因はないが、周辺地域で分譲住宅団地が開発された。

地域要因の将来予測

松本市の中心住宅地域に対する需要は強く、利便性や住環境が良好な近隣地域及び周辺地域に対する需要は堅調である。宅地開発素地の稀少性が高くなっていることから、地価は上昇に向かうものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅を中心にアパートも混在する住宅地域である。松本市では土地既得者によるアパートの供給が多く、賃料水準が低く抑えられていることから、収益価格は低位に試算された。一方、近接する類似地域等における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

市街地南西部郊外に所在する分譲地域で、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として安定している。郊外に所在することから需要の程度は弱い。格別な変動要因はないことから、当分現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市街地郊外に所在する住宅地域で、専ら自己利用を目的とする戸建住宅が建ち並んでおり、自用目的での取引が主である。共同住宅は見受けられず建物の賃貸借市場は熟成していないため、収益還元法は適用しない。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

近接する庄内土地区画整理地内や周辺地域への店舗出店等により利便性が向上し人気の高い地域で需給は強含み。今後も利便性の高い住宅地域として熟成度が増していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性ある取引事例に基づき実証的である。当該地域及び周辺地域はアパートも混在する地域であるが、土地既得者による賃貸経営が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、当該地域における取引は自用目的が中心で居住の快適性等が重視される。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

安定的に推移しており、特に地域要因の変化は認められない。背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和しつつある。

地域要因の将来予測

市街地近郊の一方通行路沿い住商工混在型地域で近年安定的に推移している。市の商業を取り巻く厳しい情勢から地価は弱含みながら付近の住宅地価が下げ止まってきているため、今後は安定化が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用住宅等を中心に一般住宅、工場も見られる商住工混在地域で、自用が一般的利用形態。比準価格は、比準の過程も適切であり実証的で規範性が高い。収益価格は、賃貸物件への需要が少ない地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域では自用目的の取引が中心であることから、相対的に規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。当該地域は街路条件に劣る住宅地域だが、利便性は比較的高く、地価の底値感も出てきている。

地域要因の将来予測

平田駅の開業、周辺への店舗進出により利便性は向上したが、街路条件に劣る既成住宅地域である。今後も当面は現状で推移するものと思われ、地価の値頃感から需給バランスは回復傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は住宅地としての居住の快適性、利便性が選別基準の中心で、自用目的の取引が多いことから、市場の実態を反映している。一方収益価格は、当該地域及びその周辺にアパート等も見られるが、土地既得者によるものが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

商業施設への接近性が良好で、居住環境が良好な郊外の住宅地域である。市中心部や大規模商業施設に比較的近い地域であることから根強い需要が認められ未利用地も少ないため、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

内環状南線整備に伴う交通量の増加が認められるものの、強い需要の牽引力とまでには至らない。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地周辺の既存商業地域である。内環状南線の整備に伴う交通利便性の向上が見られるが、強い新規需要は認められ難く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は、中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域である。よって本来であれば地域性より収益価格を重視すべきであるところ、昨今の賃貸市場の低迷を反映し低位に求められた。一方、比準価格は、対象標準地に類似する規範性の高い取引事例を採用し、各事例の特徴に応じた斟酌が加えられ実証的で説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。